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AssCompact 01/2020

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IMMOBILIEN „Wir gehen

IMMOBILIEN „Wir gehen davon aus, deutlich mehr bei Anlegern einsammeln zu können“ Interview mit Fabian Spindler, Geschäftsführer der Jamestown US-Immobilien GmbH Jamestown ist seit 1983 auf Investments in US-Immobilien spezialisiert. 2019 ist die Gesellschaft ins Publikumsfondsgeschäft zurückgekehrt. Im Gespräch mit AssCompact erläutert der neu für das Fondsmanagement verantwortliche Geschäftsführer Fabian Spindler die Hintergründe des Comebacks – und was US-Immobilien derzeit auszeichnet. Herr Spindler, Sie sind im November nach vier Jahren im Fonds- und Portfoliomanagement in die Geschäftsführung von Jamestown gewechselt. Wie schwer fällt eine solche Umstellung? Die Umstellung fällt mir relativ leicht, da ich in meiner Position als Geschäftsführer Fondsmanagement die Aufgaben und die Herausforderungen in diesem Bereich bereits aus meiner vorherigen Tätigkeit sehr gut kenne. Vorteilhaft ist natürlich auch der bereits davor bestandene enge Kontakt und Austausch mit der Geschäftsführung. Jamestown hat nach einem Jahr Pause 2019 mit dem Jamestown 31 wieder einen neuen US-Immobilienfonds aufgelegt. Warum sind US-Immobilien jetzt wieder reif für einen neuen Fonds? Der Ausblick auf die US-Wirtschaft und den US-Arbeitsmarkt ist positiv. Es ist also davon auszugehen, dass Unternehmen weiterhin expandieren und somit „Der Ausblick auf die US-Wirtschaft und den US- die Nachfrage nach Arbeitsmarkt ist positiv. Es ist also davon auszugehen, Mietflächen hoch dass Unternehmen weiterhin expandieren und somit bleibt. Darüber hinaus hat die US- die Nachfrage nach Mietflächen hoch bleibt.“ Notenbank 2019 den Leitzins bereits dreimal gesenkt und die Aufnahme von Fremdkapital für Immobilieninvestitionen verbilligt. Dies trägt auch zu deutlich verbesserten Ankaufsbedingungen sowie zu einem angemessenen Rendite-Risiko-Profil für US-Immobilien - investments gegenüber dem Vorjahr bei. Welche Regionen und Nutzungsklassen sind für Jamestown derzeit besonders interessant? Interessant sind weiterhin bedeutende Großräume der US- Küstenstaaten und wichtige Metropolen. Diese Teilmärkte sind durch eine starke Angebotsknappheit geprägt. Die Schaffung von neuen Immobilienangeboten ist nicht kurzfristig realisierbar, sodass diese Knappheit durch eine Angebots - ausweitung nicht schnell behoben werden kann. Jamestown erwartet an diesen ausgewählten innerstädtischen Standorten, dass die Vermietungsquoten hoch bleiben und Mietpreise langfristig weiter ansteigen. Bei den Nutzungsklassen sind insbesondere Büroimmobilien und Objekte mit gemischter Büro- und Einzelhandelsnutzung interessant sowie Mietwohn- und Logistikobjekte. Die von Jamestown bevorzugten Standorte sind seit vielen Jahren in etwa die gleichen geblieben. Werden Sie wegen der bisweilen stark gestiegenen Preise auch auf andere Städte ausweichen? Nein, es ist nicht unsere Intention, in andere Städte zu gehen. Aber an den etablierten Standorten gucken wir nach Teilmärkten, in denen wir vermuten, da könnte sich eine begehrte Lage entwickeln. Zudem halten wir auch in Zukunft an unserer Strategie der Immobilienaufwertung fest. Eines der wesentlichen Elemente ist dabei die Repositionierung und der Aufbau der Immobilien als eigenständige und aussagefähige „Marken“, wie es beispielsweise bei den Objekten Chelsea Market in New York und Ponce City Market in Atlanta gelungen ist. Ein weiterer wichtiger Baustein ist das sogenannte Placemaking, dessen Ziel es ist, nicht nur die Immobilie als solche, sondern den Standort einschließlich der Nachbarschaft aufzuwerten und die Immobilien als sozialen Treffpunkt und Ort von kulturellen Veranstaltungen zu etablieren. Jamestown wird zukünftig einen noch stärkeren Fokus als bisher auf das Mietererlebnis und die Nutzerfreundlichkeit der Objekte legen. 2019 hat Nachhaltigkeit gesamtgesellschaftlich stark an Bedeutung gewonnen. Spielt das Thema bei den Investitionen von Jamestown eine Rolle? 66 Januar 2020

Ja, in Zukunft werden auch Nachhaltigkeitsaspekte einen Kernbestandteil der Erfolgsstrategie von Jamestown bilden. Neben der Integration von Ladestationen für Elektroautos gehören hierzu auch beispielsweise die Nutzung von LED-Lampen sowie der Bau von Solaranlagen auf den Gebäude - dächern. Schon seit mehreren Jahren entwickeln wir für unsere Immobilien umfangreiche Nachhaltigkeitspläne. Darüber hinaus schaffen wir für unsere Mieter Anreize, um in energie - sparende Maßnahmen zu investieren, indem wir sie an den Einsparungen partizipieren lassen. Für den Jamestown 31 haben Sie bereits wenige Wochen nach Fondsstart die ersten Projekte erworben. Was zeichnet diese aus? Durch den frühzeitigen Ankauf der drei Büro- und Einzelhandelsobjekte in San Francisco, Boston und Atlanta verfügt Jamestown 31 bereits zu Beginn über ein nach Nutzungsarten und Standorten diversifiziertes Immobilienportfolio. Insgesamt sind hierfür rund 249 Mio. US-Dollar Eigenkapital vorgesehen. Wir gehen allerdings davon aus, deutlich mehr Eigenkapital bei Anlegern einsammeln zu können und weitere Objekte für den neuen Fonds anzukaufen. Die drei Fondsobjekte zeichnen sich alle durch die erstklassige Lage aus. Beim Bürokomplex Levi’s Plaza in San Francisco, Kalifornien, handelt es sich für den hiesigen Immobilienmarkt um einzigartige Mietflächen mit Campus- Charakter und vielen Grünflächen, die sowohl für große als auch kleine Büronutzer geeignet sind. Der Einzelhandels- und Bürokomplex Buckhead in Atlanta, Georgia, hat ein hohes Repositionierungs- und Entwicklungspotenzial, da bei Konzeption und Erstvermietung erhebliche Fehler gemacht wurden. Der Bürokomplex Constitution Wharf in Boston, Massachusetts, weist ein stabiles Renditeprofil durch die langfristige Vermietung an bonitätsstarke Mieter aus. Fabian Spindler sieht ein verbessertes Rendite-Risiko-Profil für US-Immobilien. Eine exzellente Vernetzung und entsprechende Ortskenntnisse sind ganz entscheidend, um die lukrativen Gelegenheiten und besonderen Objekte zu identifizieren. Unsere Akquisitionsabteilung in den USA ist in den bedeutenden Großräumen der US-Küstenstaaten sehr gut vernetzt und im täglichen Austausch mit den wichtigsten Marktteilnehmern wie Maklern, Immobilieneigentümern, etc. Viele Objekte werden uns bereits vor der offiziellen Vermarktung angeboten. Dies ist ein entscheidender Vorteil, um nicht immer in Bieterverfahren mit anderen Kaufinteressenten in Konkurrenz zu stehen. Neben Eigenkapital von Privatanlegern setzen Sie zum Kauf der Immobilien auch Fremdkapital ein. Welche Vorteile kann der Einsatz von Fremdkapital bieten? Hier spielen zwei Gründe eine entscheidende Rolle. Durch den Einsatz von Fremdkapital besteht die Möglichkeit, das Immobilienportfolio von Jamestown 31 breiter nach Standorten und Nutzungsarten zu diversifizieren und ein besseres Rendite-Risiko-Profil für den Fonds zu erzielen. Dies wäre ohne „Eine exzellente Vernetzung und entsprechende Ortskenntnisse sind ganz entscheidend, um die lukrativen Gelegenheiten und besonderen Objekte zu identifizieren.“ Einsatz von Fremdkapital deutlich schwieriger zu erreichen. Darüber hinaus ermöglicht Fremdkapital eine Hebelwirkung. Durch den Einsatz kann die Objektrendite gesteigert werden. Voraussetzung ist, dass der Fremdkapitalzins unterhalb der Objektrendite liegt. Neben den Chancen bestehen natürlich auch Risiken, daher setzen wir bei den Jamestown-31-Objekten eine moderate Fremdkapitalquote von bis zu 60% ein. W Wie wichtig ist die jahrzehntelange Erfahrung und Vernetzung für die Akquise attraktiver Objekte? Januar 2020 67

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