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AssCompact 03/2018

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INVESTMENT „Es gibt in

INVESTMENT „Es gibt in der zweiten Reihe noch vielfältige Investmentpotenziale“ Interview mit Thomas Wirtz, Vorstand der ZBI Immobilien AG Die Fonds der ZBI Immobilien AG konzentrieren sich auf Wohninvestments. Das Unternehmen setzt auf die Streuung der Investments auf bundesweit mehrere Regionen und analysiert abseits der sogenannten A-Städte wie Hamburg oder München auch intensiv die Investmentpotenziale von Wohnungsmärkten in der zweiten Reihe. Herr Wirtz, der Fokus von Zentral Boden Immobilien liegt auf Wohnimmobilien. Warum? Die Grundidee unserer Fonds ist, Investoren relativ stabile Immobilieninvestments anzubieten. Das Wohnsegment ist im Vergleich zu anderen Immobilienassetklassen mit den geringsten Volatilitäten ausgestattet. Das heißt, dass sich Wohnimmobilieninvestments bei wirtschaftlichen Veränderungen oder sonstigen negativen Einschlägen nach unten verhältnismäßig stabil entwickeln. Des Weiteren sind unsere Wohninvestments immer mit einer hohen Risikodiversifikation verbunden. Wenn wir einen Fonds auflegen, investiert er in Abhängigkeit des Fondstyps am Ende in mehrere Tausend Wohneinheiten und nicht nur in ein oder zwei Objekte mit wenigen Mietverhältnissen wie bei manch anderen Fonds. Wenn bei einem solchen Fonds Mietverträge gekündigt werden, haben Sie ganz andere Herausforderungen als bei einem ZBI-Fonds mit einem Portfolio von mehreren Tausend Wohneinheiten. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich alle unsere Mieter von heute auf morgen dazu entscheiden auszuziehen, ist verschwindend gering. Wie lässt sich das Investitionsrisiko noch reduzieren? Wir reduzieren das Risiko zusätzlich durch eine regionale Diversifikation, also die Streuung der Investments auf bundesweit mehrere Standorte bzw. Regionen. Aktuell werden rund 28.000 Wohneinheiten über unsere 15 deutschlandweit verteilten Niederlassungen betreut. Auf diese Weise gewährleisten wir, dass unsere Objekte vor Ort aktiv gemanagt werden, und sind in der Lage, auf etwaige Veränderungen schnell zu reagieren. Nur wenn man lokal präsent ist, kennt man auch die lokalen Märkte und die eigenen Immobilien so, wie es für einen Investor notwendig ist. Der deutsche Immobilienmarkt besteht schließlich aus vielen unterschiedlichen Teilmärkten – diese gibt es selbst innerhalb einzelner Städte. Wir investieren in Regionen, die für uns nachhaltig interessant sind. Also setzen Sie nicht nur auf ausgewählte Metropolen? In Marktphasen, in denen wir erkennen, dass die Preise überproportional steigen, wie zum Beispiel aktuell in Berlin, München oder Hamburg, halten wir es für die richtige Strategie, zusätzlich auch links und rechts der Metropolen nach Alternativen zu suchen. Auch abseits der A-Städte wird nachhaltig millionenfach gewohnt. Wichtig ist, dass man die Alternativstandorte einer belastbaren Analyse unterzieht. In einer aktuellen Studie haben wir daher zusammen mit der apollo valuation & research GmbH 24 deutsche Wohnungsmärkte in zweiter Reihe systematisch analysiert, um abzuleiten, wo Investmentpotenziale in der zweiten Reihe bestehen. Was ist das Ergebnis der Studie? Es gibt in der Tat in der zweiten Reihe noch vielfältige Investmentpotenziale. Auch Städte außerhalb der großen Metropolen haben Stärken und bieten Chancen. Pauschale Aussagen wie etwa, dass das Ruhrgebiet oder andere Teile Nordrhein-Westfalens generell keine attraktiven Investmentstandorte seien, greifen zu kurz. Allein in Nordrhein- Westfalen wohnen derzeit rund 18 Millionen Menschen. Die Einwohner werden nicht von heute auf morgen alle nach Bayern oder Niedersachsen ziehen, weil dort die Welt grad schöner zu sein scheint. Zudem unterstreichen insbesondere die Transaktionsvolumen in Nordrhein-Westfalen, dass die Märkte vergleichsweise liquide sind. Es finden permanent An- und Verkäufe statt. Kaufen Sie die Objekte nur oder kümmern Sie sich auch im Anschluss daran um die Immobilien? Wir decken die gesamte Wertschöpfungskette ab: Vom Einkauf über ein aktives Bestandsmanagement bis hin zum Verkauf managen unsere aktuell über 350 Mitarbeiter alles. Wir versuchen zum Beispiel auch mit baulichen Maßnahmen die Qualität der Immobi- 66 März 2018

lien sinnvoll zu verbessern. Hierdurch eröffnen sich verschiedenste Renditepotenziale, die wir über die Bestandsphase unserer Fonds hinweg nutzen. Das „Alles aus einer Hand“-Konzept führt unserer Erfahrung nach zu den besten Ergebnissen und ist ein zentraler Pfeiler der nachhaltig stabilen Performance unserer Fonds. Wie viele Einheiten sind mittlerweile Teil von ZBI? Wir haben derzeit rund 28.000 Einheiten in der Verwaltung. Wir sammeln auf diesem Weg täglich Tausende Erfahrungswerte auf den lokalen Märkten. Unser Ankaufsvolumen lag allein im Jahr 2017 bei etwa 1 Mrd. Euro. Durch unsere regelmäßigen Anund Verkäufe kennen wir zudem die Teilnehmer an den jeweiligen Märkten sehr gut. Ein solches Netzwerk ist gerade in engen Märkten ein wichtiger Faktor. Es gibt nur wenige Fondsanbieter, die so stark auf Bestandsimmobilien im Wohnbereich spezialisiert sind wie die ZBI und die über einen ähnlich guten langjährigen Track Record verfügen – und dabei auch noch alles aus einer Hand bieten. Erfüllt ein solcher Ansatz auch die Renditeerwartungen der Anleger? Die Renditeerwartungen der Anleger sind natürlich individuell unterschiedlich. Die Reaktionen unserer Anleger zeigen aber, dass diese mit den Ergebnissen unserer Fonds sehr zufrieden sind. Erkennbar ist dies zum Beispiel auch an der hohen Quote von Wiederanlegern, die bei unseren geschlossenen Produkten über die letzten vier Fonds bei über 50% lag. Das ist auch für Vermittler ein zentraler Punkt. Sie bauen sich ihre Kontakte schließlich mit viel Arbeit und Einsatz auf. Da ist es wichtig, einen Initiator an der Seite zu haben, der belegt hat, dass er mit dem Anlegergeld verantwortungsvoll umgeht. diejenigen, die es nicht so ernst gemeint haben, durch den Filter der Regulatorik gefallen sind. Die ZBI hat die Herausforderungen frühzeitig angenommen und eine eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft gegründet. Wir werden somit gänzlich durch die BaFin kontrolliert und arbeiten gut mit ihr zusammen. Wie zuversichtlich sind Sie für 2018? Wir sind für all unsere Fonds zuversichtlich. An vielen Märkten gibt es nach wie vor einen Nachfrageüberhang, und daran dürfte sich auch vorerst wenig ändern. Neu zu bauen, ist in Deutschland Thomas Wirtz aufgrund der vielen Auflagen und Vorschriften nicht mehr so einfach. Zudem muss alles behördlich abgearbeitet werden, was Zeit kostet. In Deutschland müssten eigentlich jedes Jahr 350.000 bis 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. Tatsächlich sind es deutlich weniger, sodass der Nachfrageüberhang zeitnah auch nicht durch das Wohnraumangebot kompensiert werden wird. Da „immer gewohnt“ wird, sind wir zuversichtlich, auch zukünftig das uns zur Verfügung gestellte Kapital nachhaltig investieren zu können. Wie groß ist das Interesse der Fondsanleger, Ihnen Kapital zur Verfügung zu stellen? Sehr groß. Das liegt zum einen daran, dass wir nachhaltig gute Produkte haben. Zum anderen stellt sich natürlich auch immer die Frage der Alternativen. Zinsen auf Geld bei der Bank gibt es schon seit Längerem nicht mehr, eine kurzfristige Änderung dieser Situation ist nicht zu erwarten. Natürlich kann man auch in andere Immobilienassetklassen wie Büro- oder Logistik investieren. Dann hat man aber in der Regel eine höhere Volatilität in den Renditen. Zudem sprechen auch die Bevölkerungsentwicklung und Veränderungen im Grundverhalten für Wohnimmobilien. Bei den vielen Argumenten und der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien stellt sich allerdings die Frage, ob der Markt überhitzt ist … In einigen sogenannten A-Städten wie Hamburg oder München gibt es in der Tat innerstädtische Preistendenzen, die man als Investor mit nachhaltigen Renditeansprüchen nicht mitmachen möchte. Genau deswegen analysieren wir zusätzlich intensiv die Investmentpotenziale von Wohnungsmärkten in der zweiten Reihe. Dort finden sich noch ausreichend Standorte, die keine Überhitzungstendenzen zeigen und in die man noch gut investieren kann. W Inwiefern hat sich das Verantwortungsbewusstsein der Fondsgesellschaften verändert? Für diejenigen, die heute am Markt tätig sind und ihr Geschäftsmodell erfolgreich weiterbetreiben, ist es gut, dass März 2018 67

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