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AssCompact 06/2018

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INVESTMENT „Der Spielraum für schwarze Schafe ist kleiner geworden“ Interview mit Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG Geschlossene Investments haben gerade bei Privatanlegern oft einen schlechten Ruf. Zu Unrecht, meint Gordon Grundler. Schließlich haben sich die Spielregeln für geschlossene Investments grundlegend geändert. Vor allem professionell gemanagte Immobilienfonds bieten dem Experten zufolge nach wie wie attraktive Chance-Risiko-Profile. Daran ändert auch ein knapper Immobilienmarkt nichts. Herr Grundler, geschlossene Immobilieninvestments leiden teilweise noch immer unter einem verhältnismäßig schlechten Ruf. Sind die Vorbehalte, die besonders Privatanleger haben, berechtigt? Es gibt nur wenige Anlageformen, die während der vergangenen Jahre eine derart umfassende Evolution vollzogen haben, wie es bei geschlossenen Immobilieninvestments geschehen ist. Der neue Regulierungsrahmen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) bedeutet für Anleger einen großen Zugewinn an Transparenz. Die Zeit der offensichtlich zum Nachteil der Investoren konzipierten Beteiligungsfonds, wie es sie vor vielen Jahren einmal gab, ist mit dieser Regulierung vorbei. Trotzdem gibt es von Beteiligungsfonds zu Beteiligungsfonds qualitative Unterschiede. Das ist aber bei jedem Investmentprodukt so und nicht auf geschlossene Investments beschränkt. „Die Zeit der ganz offensichtlich zum Nachteil der Investoren konzipierten Beteiligungsfonds, wie es sie vor vielen Jahren einmal gab, ist mit der Regulierung der letzten Jahre vorbei.“ © Alexander Limbach – Fotolia.com Welche großen Fehler wurden in der Vergangenheit bei der Auflage und dem Management von geschlossenen Investmentfonds gemacht? Schon vor der Novelle des KAGB gab es im alten Regulierungsrahmen Beteiligungsfonds, die mit Rendite und Transparenz gleichermaßen überzeugt haben. Als wir 2015 mit unserem ICD 7 als eines der ersten Emissionshäuser einen Alternativen Investmentfonds, kurz AIF, aufgelegt haben, begleiteten uns viele Anleger, die bereits bei den Vorgängerfonds dabei waren. Die Fehler wurden damals eher von Anbietern gemacht, welche aus dem laxen Regulierungsrahmen Vorteile ziehen wollten. Dies ist heute glücklicherweise nicht mehr so einfach möglich. Was hat sich in Sachen Regulierung durch die Einführung des KAGB konkret verbessert? Emissionshäuser müssen heute – abgesehen von einigen Ausnahmen, die wir für fragwürdig halten – eine unabhängige Verwahrstelle etablieren. Dies ist eine der bedeutendsten Neuerungen der Gesetzesänderungen aus dem Jahr 2013. Damit ist der Spielraum für schwarze Schafe kleiner geworden. Welche weiteren Verbesserungen hat es in den vergangenen Jahren durch die neuen Regulierungsmaßnahmen gegeben? Geschlossene Investments sind in den vergangenen Jahren einer Vielzahl an regulatorischen Stellschrauben unterworfen worden. Dadurch hat sich die Transparenz deutlich verbessert. Hinzu kommt, dass Käufe von Immobilien inzwischen extern begutachtet werden müssen, bei Kaufsummen von mehr als 50 Mio. Euro sogar gleich doppelt – überteuerte Käufe sind damit 68 Juni 2018

ausgeschlossen. Auch hat der Gesetzgeber das Risiko für AIFs beschränkt: Der Fremdkapitalanteil darf nunmehr bei maximal 6% liegen. Diese Rahmenbedingungen haben die Situation für Anleger verbessert. Trotzdem kommt es auch weiterhin auf die Emissionshäuser an. Der gesetzliche Rahmen muss der Mindeststandard sein. Wir bei Primus Valor legen großen Wert darauf, Investoren umfassend zu informieren und die gesetzlich verordnete Transparenz auch zu leben. Wir tun das beispielsweise, indem wir regelmäßig detailliert über aktuelle Transaktionen informieren. Neben der Regulierung macht vielen Immobilieninvestoren auch das oft knappe Angebot an Objekten zu schaffen. Wie schwierig sind die aktuellen Immobilienmärkte für professionelle Investoren wie Primus Valor? Für viele Immobilienkäufer ist das derzeitige Umfeld herausfordernd – man denke insbesondere an Privatanleger, wie junge Familien. Für Anlageprofis bieten sich noch immer attraktive Chancen. Die Nachfrage nach deutschen Immobilien ist noch immer groß und das Angebot begrenzt. Vor allem außerhalb der großen Städte können Investoren auch heute noch Renditen von mehr als 5% erwarten. Sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren nicht schon zu weit gelaufen? Natürlich waren die Preissteigerungen der vergangenen Jahre beispiellos. Allerdings hatten deutsche Immobilien auch etwas aufzuholen. Hinzu kommt die Sondersituation der niedrigen Zinsen und der hohen Nachfrage. Da Deutschland ein Flächenstaat ist, der auch regional immer wieder attraktive Wirtschaftszentren bietet, ergeben sich auch außerhalb der Metropolen Chancen. Wir setzen mit unserem ImmoChance- Deutschland-Renovation-Plus-Ansatz seit jeher auf Immobilienobjekte in den Mittelzentren. Für uns ist entscheidend, dass die Infrastruktur stimmt. Eine Region muss Arbeitsplätze und Lebensqualität bieten. Das unmittelbare Umfeld muss für potenzielle Mieter attraktiv sein: öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Naherholung und Kultur. In einem solchen Umfeld fokussieren wir uns auf Wohnanlagen mit guter Bausubstanz und Optimierungspotenzial. Oftmals lässt sich auch dank gezielter Renovierungen neuer Wohnraum gewinnen oder die Wohnqualität merklich steigern. Und sonst? Auch die energetische Sanierung gehört zu unserem Repertoire der Optimierungsmöglichkeiten. So sparen Mieter Nebenkosten und die Wohnqualität steigt zusätzlich. Das Zusammenspiel aus preisgünstigem Erwerb, gezielter Renovierung und professioneller Bewirtschaftung macht für Investoren unserer Immobilienbeteiligungen Renditen von mehr als 5% jährlich möglich. Gordon Grundler Wie wichtig ist die Zusammenarbeit mit professionellen Maklern und Finanzanlagenvermittlern für einen erfolgreichen Vertrieb geschlossener Immobilienfonds? Professionelle Beratung ist Voraussetzung für ein langfristig tragfähiges Vermögenskonzept. Wir freuen uns, dass viele hochqualifizierte Finanzexperten seit Jahren auf Beteiligungsfonds aus dem Hause Primus Valor setzen. Da Beteiligungsfonds ein mittel- bis langfristiges Investment sind, kommt es entscheidend darauf an, dass das jeweilige Produkt auch ins Portfolio des Kunden passt. Die Zahl der Investoren, die sich aktuell am ICD 8 beteiligen und davor schon bei den Vor- „Das Zusammenspiel aus preisgünstigem Erwerb, gezielter Renovierung und professioneller Bewirtschaftung macht für Investoren unserer Immobilienbeteiligungen Renditen von mehr als 5% jährlich möglich.“ gängerfonds mit an Bord waren, zeigt uns, dass unsere Vertriebspartner im Sinne der Anleger einen guten Job machen. W Wie findet man in diesen Städten und Lagen als Investor heute noch attraktive Immobilienobjekte? Juni 2018 69

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