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AssCompact 08/2020

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STEUERN & RECHT | News

STEUERN & RECHT | News Mehrkosten für Mieter: BGH- Urteil zu Schönheitsreparaturen (ac) Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde, kann vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall an den Kosten zu beteiligen, weil die Ausführung zu einer Verbesserung des vertragsgemäß unrenovierten Zustands der Wohnung führt. Keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen hat er, wenn ihm bei Mietbeginn einer unrenovierten Wohnung ein Ausgleich gewährt wurde. Vermieter hat Instandhaltungspflicht In solchen Fällen trifft den Vermieter anstelle der Schönheitsreparaturklausel die sogenannte Erhaltungspflicht. Ausgangspunkt dieser Erhaltungspflicht ist der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an den Mieter, hier also der unrenovierte Zustand. Der BGH ist jedoch der Ansicht, dass dies nicht dazu führt, dass der Mieter künftig keinerlei Instandhaltungsansprüche mehr hat. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Zustand wesentlich verschlechtert hat. Mieter muss sich beteiligen Allerdings sei laut BGH die Wieder - herstellung des unrenovierten Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, wirtschaftlich nicht sinnvoll und liege auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Es sei allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Dadurch erhält der Mieter jedoch eine Wohnung, die in besserem Zustand als dem vertragsgemäßen ist, und er müsse sich an den Kosten beteiligen – in der Regel zur Hälfte. Beide Verfahren sind an das jeweilige Berufungsgericht zurückverwiesen worden. BGH, Urteile vom 08.07.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 Marderbefall im Haus: Außergewöhnliche Belastung? (ac) Eigenheimbesitzer wollten Renovierungen am Dach ihres Hauses wegen Marderbefalls als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend machen. Vor Gericht konnten sie nicht nachweisen, dass eine hinreichend konkrete Gesundheitsgefährdung bestanden habe. Das Gericht merkte an, dass dazu keine Beweisaufnahme nötig war. Auch bei unterstellter Gesundheits gefährdung und unzumutbarer Geruchsbelästigung seien die Sanierungsmaßnahmen nicht zwangsläufig notwendig. Die Dachdeckung hätte schon Jahre vorher so geändert werden können, dass Marder sicher hätten ausgeschlossen werden können. Allerdings wäre auch eine solche Präventivmaßnahme nicht als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig gewesen. Der Marderbefall hätte durch vorbeugende Maßnahmen verhindert werden können. FG Hamburg, Urteil vom 21.02.2020, Az.: 3 K 28/19; nicht rechtskräftig WEG-Beschluss: Wann handelt der Verwalter pflichtwidrig? (ac) Auf der Versammlung einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) wurden 2011 mehrere Beschlüsse gefasst und durch den Verwalter verkündet. Einer sah bauliche Änderungen am Eigentum der WEG-Mitglieder vor. Ein Mitglied stimmte dagegen und strengte ein Anfechtungsverfahren an. Das Verfahren endete mit einer Erledigungserklärung. Die angefallenen Kosten wurden den Wohnungseigentümern auferlegt. Das begründete das Gericht damit, dass der Beschluss über die baulichen Änderungen voraussichtlich ungültig gewesen wäre. Immerhin hätte es hierfür der Zustimmung aller nachteilig betroffenen Eigentümer bedurft. An der Versammlung, die den mutmaßlich unzulässigen Beschluss fasste, nahmen jedoch nicht alle Mitglieder der WEG teil. Diese stimmten nicht für den zweifelhaften Beschluss, mussten aber dennoch zahlen. Das wollten sie nicht hinnehmen und klagten. Der Versammlungsleiter hätte die Beschlüsse nicht verkünden dürfen. Nur deshalb sei das Verfahren angestoßen worden. Sie forderten Schadensersatz. Der BGH wies die Klage ab. Der Verwalter habe nicht pflichtwidrig gehandelt. Auch wenn nicht die erforderliche Zustimmung aller nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer vorlag, dürfe ein Beschluss verkündet werden, der mehrheitlich gefasst wurde. Die Kläger erhalten keinen Schadensersatz. BGH, Urteil vom 29.05.2020, Az.: V ZR 141/19 112 August 2020

Wann die Wohngebäude - versicherung Fliesen ersetzt Beweislast bei unsichtbaren Mängeln (ac) Die Kläger hatten ein Grundstück gekauft, auf dem unter anderem ein Wochenendhaus und eine Motorradgarage stehen. Die Garage ist mit dem Haus verbunden und wird als Wohnraum genutzt. Verkauft wurde das Grundstück für 120.000 Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel und in dem Zustand der letzten Besichtigung. Des Weiteren enthielt der notariell beurkundete Vertrag den Hinweis, den Verkäufern seien keine „unsichtbaren Mängel“ bekannt. Zwei Jahre später teilte die Bauaufsichtsbehörde den Eigen - tümern mit, dass die Motorradgarage ohne Genehmigung zu Wohnzwecken genutzt werde. Damit würde die zulässige Gesamtwohnfläche für Wochenendhäuser überschritten. Die Behörde kündigte an, den Rückbau zu veranlassen. Die Eigentümer fühlten sich vom Vorbesitzer getäuscht und klagten. Sie forderten die Rückzahlung des Kaufpreises, die Rückübereignung des Grundstücks und Schadensersatz. Landgericht und Berufungsgericht gaben der Klage statt. Der BGH sah das anders. Aus Sicht der Bundesrichter befindet sich die Beweislast weiterhin bei den Käufern. Die Kläger seien in der Pflicht, den ehemaligen Besitzern nachzuweisen, dass sie von dem Mangel wussten, als der Kaufvertrag geschlossen wurde. Der BGH hat das Verfahren zurückverwiesen. Das Beru fungs - gericht muss erneut die Beweisaufnahme prüfen und entscheiden, ob den Verkäufern nachgewiesen werden kann, dass sie zum Zeitpunkt des Verkaufs vom Mangel wussten. BGH, Urteil vom 06.03.2020, Az.: V ZR 2/19 Mängel an Immobilien sind häufig nicht leicht zu erkennen, aber dennoch teuer. © ArtFamily – stock.adobe.com (ac) Badezimmerfliesen zählen zu den „versicherten Sachen“ einer Wohngebäudeversicherung. Allerdings ist entscheidend, wann Fliesen als repariert gelten, wie das Landgericht Münster klarstellt. Wegen eines Wasserrohrbruchs erneuerte der Hausbesitzer im vorliegenden Fall sämtliche Wand - fliesen der Dusche. Der Versicherte fordert den Ersatz dieser Kosten von der Wohngebäudeversicherung. Kaputte Fliesen nur „Teilschaden“ Das Gericht urteilte, dass nur Anspruch auf einen Teilschaden an der versicherten Sache „Badezimmerverfliesung“ besteht. Es waren lediglich einzelne Fliesen beschädigt. Somit sei eine Neuverfliesung der gesamten Dusche nicht notwendig gewesen, zumal gleichartige Fliesen für die Reparatur zur Ver - fügung standen. Selbst wenn diese nicht mehr zu bekommen seien, läge nicht unbedingt ein Totalschaden des Badezimmers vor. Eine versicherte Sache gelte auch dann als repariert, wenn „ihre Lebensdauer, ihre Leistungsfähigkeit oder ihr Aussehen“ nicht beeinträchtigt seien. Zumutbarkeit entscheidend Entscheidend ist laut dem Urteil außerdem die Zumutbarkeit. Wenn die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur mit einem unverhältnismäßigen Aufwand möglich ist, dann ist davon auszugehen, dass die Sache auch mit weniger Aufwand als „repariert“ gilt. Gleiches gilt, wenn dem Versicherungsnehmer die Wertminderung zuzumuten ist. Ausschlaggebend ist hier, wie ein nichtversicherter Gebäudeeigentümer gehandelt hätte. Geht es auch um eine optische Frage, so ist entscheidend, welchen Zweck die beschädigte Sache hat. Auch kommt es auf die Lage der Schadenstelle und den bisherige Zustand der betroffenen Sache an. LG Münster, Urteil vom 19.09.2019, Az.: 015 S 23/15 August 2020 113

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