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AssCompact 09/2020

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RUND UM IMMOBILIEN

RUND UM IMMOBILIEN „Finanzvermittler sind ein ganz wichtiges Thema für uns“ Interview mit Paul Hülsmann, Gründer und CEO der FINEXITY AG Immobilien sind bei den Deutschen so beliebt wie nie zuvor – und das nicht nur als Eigenheim, sondern auch als Kapitalanlage. FINEXITY will Anlegern einen Zugang zu dieser Anlageklasse verschaffen, die bisher Großanlegern vorbehalten ist. Dabei setzt das Hamburger Start-up nicht nur auf den Direktvertrieb, sondern insbesondere auch auf Finanzvermittler. Herr Hülsmann, FINEXITY will eine neue Generation der Immobilienkapitalanlage anbieten. Wieso? Wir wollen Privatanlegern Zugriff auf exklusive alternative Anlageklassen geben, die bisher Family Offices oder anderen institutionellen Anlegern vorbehalten sind. Das ist die Vision von FINEXITY. Zum Start setzen Sie ausschließlich auf Immobilien. Warum? „Im Gegensatz zu Crowdinvestings bietet FINEXITY keine festen Zinssätze über einen bestimmten Zeitraum, sondern komplett von der Immobilie abhängige Renditen.“ Wir wollten zu Beginn natürlich den größten Teilmarkt der alternativen Anlagen erschließen. 27% der Investitionen eines „Ultra-High-Net-Worth Individuals“ sind in Immobilien angelegt. Für den Privatanleger ist die Erschließung dieser Anlageklasse bisher vergleichsweise schwierig. Er kann zwar einen Immobilienfonds zeichnen. Damit sind aber hohe Kosten für Fondsmanager, Emittent und Co. verbunden. Direktinvestments in Einzelimmobilien sind wiederum mit hohen einmaligen Beträgen verbunden. Bei FINEXITY kann der Kunde sich ab 500 Euro eine konkrete Immobilie aussuchen, in die er eigentümerähnlich via Token investiert. Was bedeutet eigentümerähnlich? Der Kunde ist zwar nicht direkt Eigentümer der Immobilie, sondern über ein schuldrechtliches Verhältnis beteiligt. Dieses ist allerdings zu 100% variabel ausgestattet. Das bedeutet, dass, wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert, diese an die Anleger ausgeschüttet werden. Ebenfalls profitiert der Anleger von der Wertsteigerung einer Immobilie. Im Gegensatz zu Crowdinvestings bieten wir keine festen Zinssätze über einen bestimmten Zeitraum, sondern komplett von der Immobilie abhängige Renditen. Der Anleger profitiert somit wie ein Eigentümer, nur ohne den ganzen Aufwand eines Eigentümers und zu deutlich kleineren Beträgen. Immobilieninvestments werden durch uns daher für den Privatanleger so zugänglich werden, wie es bis dato nur für sehr Vermögende der Fall war. Wie sehen die typischen Anleger von FINEXITY aus? Wir haben vor allem zwei Anlegergruppen. Die eine Gruppe investiert zwischen 500 und 10.000 Euro. Daneben haben wir aber auch eine Anlegergruppe, die zwischen 10.000 und 100.000 Euro investiert. Mit diesen Summen lassen sich natürlich auch deutlich größere Deals auf der Anlageseite gestalten. Das war der Anstoß für unseren Club-Deal-Bereich mit Investitionen. Das ist ein geschlossener Bereich für finanzstärkere Kunden, die mindestens 50.000 Euro investieren wollen. Wie erhält man aus einer Immobilie ein digitales Investment? Technisch möglich macht das die Blockchain-Technologie. Ganz wichtig ist zunächst aber einmal, dass man die Immobilien genau prüft. Zu Beginn steht daher genau wie bei klassischen Immobilieninvestments ein intensiver Due-Dilligence-Prozess. 97% der uns angebotenen Immobilien fallen durch diesen Prozess. Nur 3% werden von uns tatsächlich aufgenommen. Diese gehen dann zu einem externen Gutachter, der noch einmal feststellt, ob der Preis der Immobilie tatsächlich marktgerecht ist. Danach folgt der Gang zur Finanzierung, denn jede Immobilie, die FINEXITY aufnimmt, wird gehebelt. Das ergibt angesichts der aktuellen Zinsniveaus absolut Sinn. Anleger profitieren dadurch von einem Hebel, ohne aber persönlich haftbar zu sein. Erst dann tokenisieren wir die Immobilie und bereiten parallel den Vertrieb vor. Wenn das Geld fertig eingesammelt ist, schaffen wir ein digitales Abbild der Immobilie auf der Blockchain. Ein Token ist dabei ein schuldrechtlicher Anteil an der Immobilie. 74 September 2020

Wie transparent ist ein solches Immobilieninvestment? Der Kunde kann wie bei einem klassischen Online-Depot eines Brokers seine Investments jederzeit online in seinem Wallet einsehen und nachverfolgen. Könnte man nicht auch einfach ein klassisches Börseninvestment oder einen Fonds machen? Das könnte man natürlich. Dann entstehen aber deutlich höhere Kosten. Durch die Blockchain werden die Emissionskosten um bis zu 80% reduziert, die Administrationskosten sogar um bis zu 90%. Nur dadurch können wir auch schon mit verhältnismäßig kleinen Summen den Zugang zu Anlageklassen erschließen, die sonst Stiftungen oder Family Offices vorbehalten wären. Wie ist das möglich? Bei der Blockchain entsteht der Vertrag direkt zwischen Emittent und Kunde. Dadurch werden alle teuren Inter - mediäre ausgeschaltet. Über Smart Contracts lassen sich zudem ganz einfach Übertragbarkeiten einschränken, Stimmrechte vergeben oder Ausschüttungen darstellen und ändern. Bei klassischen Investments ist das speziell im Immobilienbereich mit sehr hohem Aufwand verbunden. Mit der Blockchain können wir dagegen die ganze Wertschöpfungskette der Immobilie mit sehr geringem Aufwand und zugleich rechtssicher digitalisieren. Rechtssicherheit ist ein wichtiger Aspekt. Trotz der Neuartigkeit haben Sie ein von der BaFin reguliertes Produkt. Wie schwierig war der Genehmigungsprozess dafür? Als wir Ende 2018 begonnen haben, war überhaupt nicht klar, was passiert, wenn man eine Vermögensanlage tokenisiert. In Sachen Blockchain macht die BaFin aber wirklich einen guten Job. Wir haben uns mit ihr über ein Jahr lang aktiv abgestimmt, um aufsichtsrechtlich sicherzustellen, dass das, was wir tun, Hand und Fuß hat. In den ersten anderthalb Jahren war unsere Prämisse, juristisch alles so sauber zu haben, dass wir eine MiFIDkonforme Plattform für Privatanleger hinbekommen. Und das ist uns am Ende gelungen. Die Schuldverschreibungen sind nun übertragbare Wertpapiere im Sinne der MiFID-Regulierung. Arbeiten Sie auch mit Finanzvermittlern zusammen oder sprechen Sie Endkunden nur direkt an? Das ist ein ganz wichtiges Thema für uns. Wir bieten unsere Produkte zwar auch direkt den Endkunden an, haben aber eine Vielzahl an Kooperationen mit Vertriebspartnern. Zudem haben wir in diesem Sommer eine Tippgeberplattform gebaut. Der B2B2C-Vertrieb Paul Hülsmann ist für FINEXITY mindestens genauso wichtig wie der B2C-Vertrieb. Wem vertraut schließlich der Anleger? Seinem Finanzberater. Wir wollen Kunden zwar transparent und günstig Zugang zu Immobilien und anderen alternativen Anlageklassen geben, aber auf keinen Fall den klassischen Vertriebsweg abschaffen. Wie können Vermittler die Plattform für sich nutzen? Finanzvermittler können sich bei uns mittels eines digitalen Prozesses online anmelden. Ist die Anmeldung erfolgreich, hat der Vermittler Zugang zur Plattform. Dort hat er Zugriff auf verschiedene Marketingmaterialien wie etwa vorgefertigte E-Mails oder Werbebroschüren, die er für sich und seine Kunden nutzen kann. Zudem erhalten Vermittler einen sehr langen Kundenbestandsschutz von fünf Jahren. Wie ist die Vergütung geregelt? Wir arbeiten mit einem Tippgebermodell. Der Vermittler erhält eine Tippgeber-ID, die er dem Kunden weitergibt und die er auch bequem in E-Mails via Link an die Kunden weitergeben kann. Klickt der Kunde auf den Link des „Wir wollen Kunden zwar transparent und günstig Zugang zu Immobilien und anderen alternativen Anlageklassen geben, aber auf keinen Fall den klassischen Vertriebsweg abschaffen.“ Vermittlers, wird er automatisch dem Tippgeberkonto des Vermittlers zugeordnet. Das gilt sogar dann, wenn der Kunde erst später wieder und dann direkt auf unsere Website kommt, da der erste Klick dank eines Cookies für über 90 Tage gespeichert wird. Den Rest übernimmt FINEXITY. Am Ende zeichnet der Kunde direkt über unsere Plattform. Mit den Tippgeberprovisionen erhalten Vermittler im Grunde ein passives Einkommen, denn jedes Mal, wenn der Kunde zeichnet, erhält der zugeordnete Tippgeber eine Provision. Durch die kleinen Mindestbeträge zeichnen viele Kunden regelmäßig und die Folgeinvestitionen sind in der Regel ähnlich hoch wie die Startinvestitionen. In Verbindung mit dem langen Bestandsschutz haben Vermittler dadurch im Grunde auch eine laufende Provision. W September 2020 75

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