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AssCompact 09/2020

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RUND UM IMMOBILIEN Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern ©lily - stock.adobe.com Eigenheimbesitzern im Rentenalter stehen verschiedene Modelle offen, um das in Haus oder Wohnung gebundene Vermögen zu nutzen, ohne ausziehen zu müssen: die Immobilien- Verrentung in unterschiedlichen Varianten, der Teilverkauf oder die Umkehrhypothek. So unterscheiden sich die jeweiligen Modelle. Die Immobilien-Rente ist sicherlich das bekannteste Modell der Altersfinanzierung. Dabei werden Haus oder Wohnung verkauft, die Senioren behalten das lebenslange Wohnrecht. Ausbezahlt wird der Verkaufspreis abzüglich des Wohnwerts. Dieses ursprünglich recht starre Modell wurde in den vergangenen Jahren flexibler gestaltet und von verschiedenen Anbietern optimiert. a. Variante Leibrente mit und ohne Einmalzahlung Als Marktführer hat sich hier die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG etabliert mit einem Produkt, das auf die individuellen Bedürfnisse der Senioren zugeschnitten ist. So bietet das Frankfurter Unternehmen seinen Kunden eine monatliche Rente mit und ohne Einmalzahlung an. Senioren erhalten auf Wunsch auch ausschließlich einen Einmalbetrag, sie können also flexibel wählen. Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach einem von unabhängigen Gutachtern erstellten Verkehrswertgutachten. Ebenfalls von zentraler Bedeutung: Die Kunden erwerben ein lebenslanges und unbedingtes Wohn- und Nutzungsrecht. Ergänzend zum Wohnrecht sind die Kunden von der Last der Instandhaltung befreit. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz sorgt für den einwandfreien Zustand der Häuser und Wohnungen und arbeitet dafür mit professionellen Dienstleistern zusammen. Zudem gewährt sie eine Mindestlaufzeit, um das Risiko eines plötzlichen, frühen Todes abzudecken. In diesem Fall gehen die Rentenzahlungen für die vereinbarte Mindestlaufzeit an die Erben. Außerdem verpflichtet sich das Unternehmen, auf einen Weiterverkauf zu Lebzeiten seiner Kunden zu verzichten. Im Vertrieb arbeitet die Deutsche Leibrenten mit Finanzdienstleistern und Immobilienmaklern zusammen. Mit der katholischen Stiftung Liebenau gibt es einen weiteren Anbieter klassischer Leibrenten. Das Angebot ist aber nur für Senioren interessant, denen neben eigenen Bedürfnissen auch das soziale Engagement der Kirche wichtig ist, denn ein Teil des Immobilienvermögens wird bewusst der sozialen Einrichtung gestiftet und nicht verrentet. b. Variante Einmalzahlung mit Nießbrauch Auf dieses Modell setzen Vermittler, die die Eigenheime der Senioren nicht im eigenen Bestand behalten, sondern im Auftrag von Investoren handeln. Anbieter sind beispielsweise HausplusRente oder Degiv. Alle Firmen sind auf bestimmte Regionen fokussiert und überwiegend in großen Städten tätig. Sie bieten den Kunden meist ausschließlich Verträge an, die reinen Nießbrauch-Charakter haben. Die Senioren bleiben dann wirtschaftlich Haftende und sind bis zum Lebensende gegenüber dem Investor verpflichtet, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. 2. Teilverkauf Der Immobilien-Teilverkauf ist ein noch junges Produkt auf dem deutschen Markt, das aber bereits von einigen Unternehmen angeboten wird. Im Unterschied zur Leibrente wird das Haus nicht komplett verkauft, sondern nur bis maximal 50% veräußert. Die Senioren erhalten für den Teilverkauf 76 September 2020

eine einmalige Zahlung. Sie sind danach nicht mehr alleiniger Eigentümer und müssen dem Miteigentümer deshalb ein Nutzungsentgelt zahlen – vergleichbar mit einer anteiligen Miete auf seine Immobilie. Bei Auszug. beispielsweise in ein Altersheim, wird die Immobilie veräußert, die Erben haben ein Vorkaufsrecht für den Teil des Miteigentümers. Für die Bewohner gilt: Sie sind als Teileigentümer weiterhin verpflichtet, sich vollständig um die Instandhaltung zu kümmern, obwohl sie einen Miteigen - tümer im Boot haben. Ist der „stille Teilhaber“ der Meinung, dass die Immobilie nicht ordnungsgemäß instandgehalten wird, könnte er später gegebenenfalls. auch die Erben dafür in Haftung nehmen. Verlässt der Eigentümer die Immobilie eines Tages komplett, veräußert der Investor das gesamte Objekt. Vom Verkaufserlös zieht er Sanierungskosten ab, zudem erhält er einen bevorrechtigten Gewinnanteil sowie eine Handlingfee. Diese Abzüge können schnell 30% des Verkaufspreises erreichen. Auch wenn der Alteigentümer die monatlich zu zahlenden Raten nicht begleichen kann, wird die Immobilie verkauft und er muss ausziehen. In diesem Fall würde ebenfalls eine Verkaufsprovision zugunsten des Miteigentümers fällig. Das Modell Teilverkauf mag zwar auf den ersten Blick attraktiv bei steigenden Immobilienpreisen klingen, denn dann sollen die Senioren oder ihre Erben von der Wertsteigerung profitieren. Jedoch ist das erst der Fall, wenn die Wertsteigerungen die immensen Kosten von 30% übersteigen. Auch die erste Auszahlung hat sich dann schon wesentlich durch die Nutzungsentgelte und die Instandhaltung relativiert. Verbraucherschützer sehen das Teilverkaufsmodell vor allem wegen möglicher rechtlicher Risiken mit Skepsis. Zudem ist es mit hohen Gebühren verbunden und auf die oft finanziell knappen Senioren kommen neue Zahlungsverpflichtungen in Höhe von monatlich mehreren hundert Euro hinzu – sie müssen daher gut planen und sich die Einmalzahlung einteilen. Auch ist das Langlebigkeitsrisiko nicht abgedeckt. 3. Umkehrhypothek Die Umkehrhypothek ist im englischen Sprachraum als „Reverse Mortgage“ bekannt und dort eine beliebte Form der Altersfinanzierung. In Deutschland hat sich das Prinzip nicht durchsetzen können, da es sich aufgrund zahlreicher Risiken und hoher Gebühren in der Regel weder für die Finanzdienstleister noch für die Senioren rechnet. Entscheidendes Merkmal der Umkehrhypothek ist, dass die Immobilie beliehen und nicht gleich verkauft wird. Eigenheimbesitzer im Rentenalter nehmen also einen Kredit auf ihre Immobilie auf und erhalten dabei in der Regel eine monatliche Zeitrente, gegebenenfalls. auch eine Einmalzahlung. Die Verbindlichkeiten an den Kreditgeber bauen sich somit nach und nach auf und sind inklusive auflaufender Zinsen auf den Beleihungswert begrenzt. Wichtiger Unterschied zu einer klassischen Hypothek: Auf den Darlehensnehmer kommen keine laufenden Tilgungs- oder Zinszahlungen zu. Der Kredit wird stattdessen auf einen Schlag abbezahlt, und zwar nach Ende der vereinbarten Laufzeit oder wenn die Immobilie nach dem Tod beziehungs weise Auszug des Rentners verkauft wird. Fazit Der demografische Wandel und die wachsende Versorgungslücke im Alter sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Verrentungsprodukten steigt. Alle drei Modelle mit ihren Unterformen unterscheiden sich recht deutlich voneinander, insbesondere, was die Rechte und Pflichten nach Vertragsabschluss betrifft. Daher ist der Blick auf das Kleingedruckte entscheidend. Senioren sollten sich gut informieren und die verschiedenen Optionen genau prüfen, auch unter dem Aspekt der eigenen Lebenserwartung. Für die finanzielle Absicherung des langen Lebens und das Bedürfnis, alles für den Ruhestand zu regeln und den Partner abzusichern, eignet sich eine monatliche Immobilien-Rente besser als die anderen Modelle. W Von Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG Die Modelle im Vergleich Einen tabellarischen Vergleich der verschiedenen Rentenmodelle gibt es unter dem folgenden QR-Code: September 2020 77

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