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AssCompact 10/2018

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INVESTMENT © Chlorophylle – Fotolia.com Immobilieninvestment 2.0 – Kapitalanlagestrategien aktuell Investments in Immobilien bleiben eine gute Lösung für institutionelle Anleger wie etwa Versicherungen. Allerdings müssen diese Investments neu gedacht werden, meint die Deutsche Finance Group und realisiert mit Investoren solche neuen Ansätze. Die Anlage in Immobilien stellt seit jeher für institutionelle Investoren eine interessante Asset-Klasse dar, die zur Diversifikation des Anlageportfolios beiträgt und eine stabile und langfristig attraktive Rendite erwirtschaftet. Nach vielen Jahren billigen Geldes durch die Notenbanken sind Institutionelle wie Privatkunden jedoch mittlerweile auch bei der Anlage in Immobilien mit Herausforderungen konfrontiert, die es mit einer entsprechenden Investitionsstrategie zu beantworten gilt. Folgende Herausforderungen sind dabei besonders ausgeprägt. Aktuelle Herausforderungen Niedrigzinsumfeld und Renditeerwartungen In einem Umfeld, in dem Marktteilnehmer sich seit Jahren extrem billig Kapital beschaffen können, fließt eine hohe Liquidität in alle Anlageklassen, auch in Immobilien. Dieses Niedrigzinsumfeld hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass die Preise für Core-Immobilien, also konservative Immobilien-Assets, in Deutschland beispielsweise in teilweise irrationale Höhen gestiegen sind. Da die Mieterträge nicht in gleicher Geschwindigkeit steigen konnten, sind auf breiter Basis die Renditen für Immobilieninvestitionen signifikant zurückgegangen. Da in dieses Marktsegment insbesondere in Europa und den USA weiterhin hohe Liquidität fließt, wird diese Entwicklung vermutlich noch anhalten. Markttiming Durch die hohe und leicht verfügbare Liquidität und damit einhergehenden geringen Anlagemöglichkeiten ist es mittlerweile erheblich schwieriger, Assets in einer reifen Marktphase zu veräußern, da es schlicht an Anlagealternativen für die frei werdenden Mittel fehlt. Dies führt in der Folge dazu, dass weiterhin in Märkte investiert wird, obwohl diese bereits den Peak des Zyklus längst überschritten haben. Risikostreuung Die Umsetzung einer adäquaten Risikostrategie und ausreichenden Diversifikation über verschiedene Regionen und Anlageklassen ist zunehmend komplexer geworden. Während in der Vergangenheit Marktmechanismen zwischen der Entwicklung von Aktien-, Renten-, Gold- und Immobilienmarkt zu beobachten waren, scheinen diese Mechanismen aufgrund der Kapitalflut nicht mehr zu existieren. Eine ausreichende Risikostreuung wird damit zunehmend schwieriger, wenn nicht sogar unmöglich. Zugang zu geeigneten Assets Letztlich führt die leichte Verfügbarkeit von Mitteln auch dazu, dass die Märkte für hochwertige konservative Immobilienanlagen im Core-Segment leergefegt sind und für bestehende Assets im Bieterverfahren horrende Preise bezahlt werden, die mit dem 85-fachen für ein Geschäftshaus in einer deutschen Metropole einen neuen Höchststand erreicht haben. Selbst im Segment der B-Assets sind kaum mehr vernünftige Angebote zu finden. Wandel und Veränderungen Die weltweiten politischen Veränderungen und wirtschaftlichen Herausforderungen stellen für viele Anleger ein Risiko dar. Die Reaktionsmöglichkeiten und Chancenpotenziale hinsichtlich 70 Oktober 2018

solcher Veränderungen sind im Bereich der Anlage in Core-Immobilien jedoch auch begrenzt. Daher werden solche Veränderungsprozesse per se als eher als problematisch angesehen, insbesondere wenn sie, wie derzeit, gehäuft auftreten. Strategischer Lösungsansatz Die aktuellen Herausforderungen im Bereich der Kapitalanlage führen dazu, dass Strategien neu gedacht werden müssen. Dazu reicht es jedoch nicht aus, die bestehenden Anlagestrategien nur minimal anzupassen, es ist erforderlich sich mit ganz neuen Investitionsansätzen zu beschäftigen und diese in die Anlagestrategie zu implementieren. Zunächst sollte im Bereich der Immobilienanlage der regionale Fokus neu gedacht werden. Auch wenn Deutschland und Europa als Investitionsregion sehr attraktiv scheinen, sind damit nicht unerhebliche Risiken verbunden, die häufig nicht eingepreist sind. Neben der Tatsache, dass Europa im Konjunkturzyklus mittlerweile stark fortgeschritten ist, sind die Risiken, die aus den Spannungen innerhalb der europäischen Union, des Brexits und der Eurozone resultieren, nicht zu vernachlässigen. Eine Streuung auf Märkte außerhalb Europas kann diese Risiken diversifizieren. Zudem sorgt diese Streuung dafür, dass auch in Immobilienmärkte investiert wird, die im Zyklus weiter zurückliegen und damit einen Großteil der Preisentwicklung der letzten Jahre nicht mitgemacht haben, wie zum Beispiel in Asien. Die Hinzunahme von Investitionsstrategien im Bereich Value Add oder Opportunistic kann die Diversifikation des Portfolios sowie die Rendite der Immobilienanlage weiterhin positiv beeinflussen. Die Berücksichtigung opportunistischer Strategien im Portfolio muss nicht per se heißen, hochriskante Strategien umzusetzen. Auch in besten Lagen europäischer oder US-amerikanischer Großstädte ergibt sich eine Vielzahl sogenannter „special situations“, also Situationen, bei denen beispielsweise ein Projekt in eine schwierige Situation geraten ist, die nur durch kreative Lösungen von Teams mit hohem Spezial-Know-how gelöst werden können. Aufgrund der Komplexität solcher Transaktionen befinden sich diese nur in einem geringen Wettbewerb, die Preise sind daher entsprechend niedriger. Typische Renditen für solche Projekte liegen bei >10 bis 12% netto p. a. Die Fokussierung auf Marktbereiche, die abseits des Mainstreams liegen, sorgt zudem für eine geringere Abhängigkeit von Marktschwankungen; der aktive Managementansatz, mit dem die Rendite im Wesentlichen erwirtschaftet wird, erhöht diesen Effekt noch. Typische Investments, die die Deutsche Finance Group in diesem Marktsegment umgesetzt hat, sind zum Beispiel „685 Fifth Avenue New York“ oder „Olympia London“, beides Objekte in exzellenten Lagen von Großstädten. Um auch die Investitionsrisiken von opportunistischen Strategien gering zu halten, ist eine Streuung über Regionen und Sektoren sowie Strategieansätze sinnvoll. Eine Beimischung von Themen oder Regionen, die von Veränderungen zum Beispiel durch globale Megatrends profitieren, erhöht die Investitionschancen zusätzlich. Ein Mandat hinsichtlich des Aufbaus eines international oder regional gestreuten Portfolios über eine Vielzahl von Investmentstrategien im Bereich Value Add und Opportunistic kann hierbei ein sinnvoller Ansatz sein. Bei institutionellen Anlegern sehen wir seit einigen Jahren ein zunehmendes Interesse an solchen Produkten, die dem bestehenden Immobilienportfolio beigemischt werden. Umsetzungsoptionen Da der Aufbau eines opportunistischer ausgerichteten Portfolios eine komplexe Materie ist, sollte diese Strategie spezialisierten Investment-Managern vorbehalten sein. Die Herausforderung dieses strategischen Ansatzes ist die Auswahl der geeigneten Märkte unter Berücksichtigung des Markttimings, der Zugang zu entsprechenden Assets und Strategien durch ein jahrelang gewachsenes Netzwerk sowie laufendes Monitoring und adäquate Steuerung des Portfolios. Die Deutsche Finance Group bietet institutionellen Anlegern seit vielen Jahren die Möglichkeit, über Portfoliolösungen oder individuell in Immobilienstrategien aus dem Bereich Value Add und Opportunistic zu investieren, und ist mit mehreren Mandaten von Versicherungen und Versorgungseinrichtungen mittlerweile Marktführer in Deutschland in diesem Segment. W Von Symon Hardy Godl, Gechäftsführer der Deutsche Finance Asset Management Oktober 2018 71