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AssCompact 12/2018

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INVESTMENT © glopphy

INVESTMENT © glopphy – Fotolia.com Immobilientrend made in USA Der Multifamily-Immobiliensektor in den USA ist hierzulande noch wenig bekannt. Dabei handelt es sich um einen Markt mit extrem hoher Liquidität. In den letzten zwei Jahrzehnten hat er darüber hinaus die höchste durchschnittliche Rendite unter den verschiedenen Nutzungsarten von Immobilien aufgewiesen. Die USA gelten als Land der Wohneigentümer – so lautet jedenfalls eine häufige Außenwahrnehmung im Ausland. In der Tat lebt die Mehrheit der US-Amerikaner (64% der Haushalte) in den eigenen vier Wänden. Die Eigentumsquote ist damit wesentlich höher als in Deutschland (44%). Diese Wahrnehmung verkennt allerdings einen interessanten Trend: Seit 2004 ist die Mieterquote deutlich gestiegen, sie beträgt aktuell 36%. Rund zehn Millionen neue Mieterhaushalte sind seither hinzugekommen. 43 der knapp 120 Millionen Haushalte in den USA leben zur Miete. Trendfortsetzung wahrscheinlich Der Trend zu einer höheren Zahl an Mieterhaushalten in den USA wird sich fortsetzen. Dafür spricht zunächst das anhaltende Bevölkerungswachstum in den USA, aktuell um etwa zwei Millionen Einwohner pro Jahr. Aber es gibt eine ganze Reihe von weiteren Argumenten. Die stark gestiegenen Kosten für Wohneigentum – getrieben von Kaufpreisen, Zinsen, auch der Steuerreform. Hohe Belastungen durch Studentendarlehen. Schlechte Erfahrungen, da die Eltern teilweise ihr Haus in der Finanzkrise verloren haben. Höhere Anforderungen der Banken an das vorhandene Eigenkapital. Der Wunsch der Generation Y nach mehr Wohnflexibilität. Das Bedürfnis der Älteren, nach dem Auszug der Kinder in ein lebendiges Umfeld umzuziehen. Und vieles mehr. Unterschiede zwischen Europa und den USA Was können wir beim Wohnen von den Amerikanern lernen? Dazu muss man einen wesentlichen Unterschied zwischen dem US-amerikanischen sogenannten Multifamily-Sektor und herkömmlichen europäischen Wohnungsmärkten kennen: In den USA werden die Mietverträge in der Regel mit einer Laufzeit von nur einem Jahr abgeschlossen. Amerikanische Mieter sind auch häufig eher bereit, ihre Wohnung zu verlassen, wenn sie auf attraktivere Wohnangebote stoßen. Die Vermieter sind daher gezwungen, sich stets um ein attraktives und wettbewerbsfähiges Angebot zu bemühen, damit die Mieter bleiben und den Mietvertrag verlängern. Die Folge: Apartmentanlagen in den USA sind – auch im mittelpreisigen Bereich – zumeist wesentlich besser ausgestattet als in Europa. Die Schlagworte dafür lauten Amenities und Communities. Die Bezeichnung Amenities kann man wohl am besten mit Annehmlichkeiten übersetzen. Gemeint sind besondere Ausstattungen und Services sowohl in der Wohnung als auch am Gebäude beziehungsweise an der gesamten Anlage. Amenities haben in den vergangenen Jahren deutlich an Bedeutung hinzugewonnen. Einige mögen Europäern wie purer Luxus erscheinen. Doch auch für amerikanische Verhältnisse wurde in den letzten Jahren stark aufgerüstet. Inzwischen aber sind sie je nach Multifamily- Teilsegment zum Standard geworden. Auf den Hund gekommen Stark im Trend liegen derzeit beispielsweise Haustier-Amenities. Aus den Hunde-Waschecken sind in den vergangenen Jahren regelrechte Spas geworden: „It’s a dog nation“, bestätigt einer der größten Multifamily-Developer. Fitnesscenter und Pool – im High-Rise-Segment gern auf der Dachterrasse –, Media Center und Lounge sind inzwischen ebenso selbstverständlich wie die vollständige Ausstattung der Wohnungen mit Wasch- und Spülmaschine sowie einer Klimaanlage. Die neuesten Trends sind Elektroroller und Paketannahmestationen. Dass sich ein stets erreichbarer Ansprechpartner um die Belange der Mieter kümmert, versteht sich von selbst. Gefragte Gemeinschaft Aktuell ist noch ein weiterer sehr wichtiger Trend zu beobachten: „Communities“. Multifamily-Bewohner schätzen nicht nur die „physischen“ Annehmlichkeiten in der Wohnung oder im Gebäude, 68 Dezember 2018

sondern legen auch Wert auf eine aktive Hausgemeinschaft, also gute und lebendige nachbarschaftliche Verhältnisse. Und sie erwarten vom Objekt beziehungsweise vom Vermieter entsprechende Angebote, die diese Community fördern. Dazu zählen zum Beispiel attraktive Gemeinschaftsräume und -flächen wie Lounges, Gemeinschaftsküchen, Gärten oder Dachterrassen. Bei größeren Anlagen können solche Flächen sogar bewirtet sein. Regelmäßige Events wie Grill- oder Garten- Partys, gemeinsame Kochabende und ähnliches mehr – vom Vermieter organisiert – garantieren die regelmäßige Nutzung und stärken das Gemeinschaftsgefühl unter den Mietern. Große Developer veranstalten mindestens zweimal im Monat solche Events. Manche Multifamily-Komplexe stellen auch ein Coworking-Angebot – so sitzen sich die Nachbarn dann tagsüber an Schreibtischen gegenüber. Digitale Services Natürlich beschränkt sich die gute Nachbarschaft im digitalen Zeitalter nicht allein auf die reale Welt. Viele Multifamily-Vermieter stellen inzwischen spezielle, zum Teil selbst entwickelte Apps zur Verfügung. Sie dienen als digitales Schwarzes Brett, ermöglichen über eine Chat-Funktion eine Kommunikation der Mieter direkt untereinander oder in einer großen Gruppe und erlauben es auch, Beschwerden direkt über diesen Kanal an den Vermieter beziehungsweise Property Manager zu richten. Mit den ausgefeiltesten Apps lassen sich gleichzeitig auch manche Hausgeräte oder Smart-Home- Funktionen steuern. Das Kalkül des Vermieters bei diesem Amenities-Aufrüsten liegt darin, dass er damit Mieter hält oder schneller geeignete Nachmieter für etwaige Leerstände findet. Zudem kann er für zeitgemäß ausgestattete Einheiten auch höhere Mieten verlangen – muss allerdings auch kontinuierlich investieren. Die zwölfmonatige Laufzeit der Mietverträge würde in Deutschland vermutlich als negativ angesehen. Vermieter in den USA wiederum schätzen dies als Vorteil, da die Mieten regelmäßig angepasst werden können. Über einen langen Zeitraum betrachtet bieten Multifamily-Investments daher aus Investorensicht einen Inflationsschutz. Die meisten Multifamily-Mieter sind mobil und flexibel. Gefällt ihnen die Wohnung oder die Anlage nicht mehr und finden sie in der näheren Umgebung etwas Schöneres, ziehen sie nach Ablauf ihres Mietvertrages sehr schnell um. Eine allzu hohe Fluktuation ist aber mit einem hohen Verwaltungsaufwand und Kosten verbunden. Deshalb ist der Vermieter daran interessiert, seine Bestandsmieter möglichst lange zu halten. Dabei zeigt sich: Mieter, die sich dank „Amenities“ im Objekt wohlfühlen und die dank „Communities“ ein freundschaftliches Verhältnis zu ihren Nachbarn pflegen, neigen seltener zum Umzug. Extrem hohe Liquidität Für institutionelle Investoren stellt der Multifamily-Sektor in den USA einen Markt mit extrem hoher Liquidität dar. Laut JLL lag das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2018 bei 66,2 Mrd. US-Dollar – und damit höher als im Büromarkt. Nach Angaben von Savills betrug im selben Zeitraum das Trans - aktionsvolumen im deutschen Wohninvestmentmarkt nur rund 8,8 Mrd. Euro – dabei gibt es in Deutschland annähernd halb so viele Mieterhaushalte wie in den USA. Nach Berechnungen des Analysehauses CoStar weist Multifamily über die vergangenen 20 Jahre die höchste durchschnittliche Rendite unter den verschiedenen Nutzungsarten auf. Die höchste risikobereinigte Rendite zeigt gleichzeitig, dass es sich um einen defensiven Investmentansatz handelt. CoStar beziffert die Cap Rates in den 54 größten Märkten auf eine Spanne zwischen 5,1 und 6,3%. Intakte Wachstumsstory Wichtig für die Beurteilung eines Wohnimmobilien-Investments in den USA ist, dass vor allem die Wachstumsstory von Multifamily nach wie vor intakt ist. Da auch teilweise zu wenige Wohnungen fertiggestellt wurden, besteht Potenzial für weiter steigende Mieten. Die zahlreichen Besonder - heiten im Multifamily-Markt erfordern allerdings ein sehr aktives Management und ein hohes Maß an Marktkenntnis und lokalem Know-how. W Vorteile für Vermieter Von Thomas Gütle, Geschäftsführender Gesellschafter, US Treuhand Dezember 2018 69

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