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AssCompact 06/2019

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IMMOBILIEN © suthisak

IMMOBILIEN © suthisak – stock.adobe.com Die projektfinanzierenden Privatanleger Deutsche Wohnimmobilien sind ein begehrtes Gut – und daran dürfte sich so schnell nichts ändern. Die hohe Nachfrage sorgt für einen großen Kapitalbedarf der Projektentwickler. Davon können nicht nur professionelle Investoren, sondern auch Privatanleger profitieren. Allerdings sollten sie das Anlagevehikel mit Bedacht auswählen. Der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt dauert nun eine Dekade an und gelegentlich sind skeptische Stimmen zu vernehmen. Bei Wohnimmobilien, so die Sorge, hätten die Ankaufspreise ein derart hohes Niveau erreicht, dass die beste Zeit, um in Immobilien zu investieren, vielleicht schon vorbei sei. Die hohen Preise sind eine Tatsache, doch bei der Schlussfolgerung ist den Skeptikern zu widersprechen. Preiseinbrüche sind bei der großen Nachfrage nach dem Grundbedürfnis Wohnraum unwahrscheinlich. Viele Experten erwarten schlimmstenfalls eine Verlangsamung des Preiswachstums. Für Privatinvestoren hält genau diese Marktkonstellation darüber hinaus insbesondere bei Projektentwicklungen Opportunitäten bereit. Strukturelle Nachfrage so hoch wie nie Das wichtigste Argument dafür kann kein Marktfaktor relativieren: Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum ist besonders in den Großstädten so hoch Preiseinbrüche sind bei der großen Nachfrage nach wie nie. Immer dem Grundbedürfnis Wohnraum unwahrscheinlich. mehr Menschen Viele Experten erwarten schlimmstenfalls eine Verlangsamung des Preiswachstums. tropolen. Hinzu zieht es in die Me- kommt die Singularisierung der Gesellschaft: Mit der Anzahl der Singlehaushalte steigt der Bedarf an Wohnfläche, denn eine Küche und ein Bad hat in der Regel jede Wohnung – ganz gleich, wie viele Menschen sie bewohnen. Der Neubau kann mit diesen gesellschaftlichen Entwicklungen nicht Schritt halten. So teilt das Verbändebündnis Wohnungsbau mit, dass sich von 2009 bis 2018 bundesweit ein Defizit von rund einer Million Wohneinheiten angesammelt hat – der Großteil davon in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Angebotsdefizit nimmt kurzfristig zu Dies wird sich auch in den kommenden Jahren nicht ändern. Vielmehr wird die Schere zwischen Angebot und Nachfrage noch weiter auseinandergehen. Zwar hat die Bundesregierung im Mai 2018 das ambitionierte Ziel formuliert, bis 2021 für den Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen zu sorgen. Um das zu erreichen, muss die Dynamik der Bautätigkeit allerdings deutlich erhöht werden. Dem aktuellen Deutschland-Monitor der Deutschen Bank zufolge wurden 2018 lediglich 300.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Die Prognose für 2019 fällt nur unwesentlich höher aus. Gemäß der institutseigenen Forschungseinrichtung 72 Juni 2019

Deutsche Bank Research könnte es bis 2022 dauern, ehe der Nachfrageüberhang erstmals entlastet wird. Die Vehemenz, mit welcher der öffentliche Diskurs derzeit geführt wird, verdeutlicht den gesellschaftlichen Stellenwert, den die Wohnungsknappheit in den Großstädten mittlerweile erlangt hat. Es gilt, eine der „größten sozialen Fragen unserer Zeit“ zu lösen. Investments in neuen Wohnraum innerhalb der deutschen Großstädte sind somit nicht nur in gesellschaftlicher Hinsicht wünschenswert. Auch durch die nüchterne Brille des Investors betrachtet sollte kein Zweifel bestehen, dass das Anlageziel ein stark nachgefragtes Gut bleiben wird. Das Vehikel muss passen Auf den Immobilienmarkt haben nicht nur institutionelle Investoren Zugriff. Privatanleger können ebenfalls partizipieren. Hierbei will allerdings das Vehikel mit Bedacht gewählt sein. Crowdinvestment-Plattformen bieten beispielsweise die Möglichkeit, sich mit kleineren Beträgen an Projektentwicklungen zu beteiligen. Dabei wird in der Regel in ein einzelnes Objekt investiert, sodass eine risikomindernde Streuung entfällt. Demgegenüber steht der Vorteil, dass die Laufzeiten sehr kurz sind und das Kapital der Investoren somit nicht lange gebunden ist. Auf der anderen Seite investieren klassische Fondsprodukte oftmals in mehrere Bestandsobjekte und bieten somit den Vorteil der Diversifikation. Ihre Laufzeiten sind dafür in der Regel deutlich länger. Verzinsungen von 5% und mehr sind möglich Mittlerweile sind jedoch auch für Privatinvestoren Produkte zugänglich, welche die Vorteile kurzer Laufzeiten von etwa drei Jahren mit den Sicherheitsstrukturen risikogestreuter Immobilieninvestments verbinden. Entsprechende Investmenthäuser sammeln Geld von den Anlegern ein und finanzieren damit Neubauentwicklungsportfolios, auf die sie beispielsweise durch Kooperationen zugreifen können. Einige Unternehmen entwickeln auch selbst und bieten alles aus einer Hand an. Verzinsungen von 5% und mehr sind durchaus möglich. Hohe Kapitalnachfrage Die Nachfrage nach auf diese Weise eingesammeltem Kapital ist ebenfalls hoch. Denn neben der Wohnraumlücke in Großstädten besteht zusätzlich eine Finanzierungslücke aufseiten der Projektentwickler. Wegen regulatorischer Vorschriften, die Banken bei der Bereitstellung von Fremdkapital einschränken, agieren Letztere oftmals zurückhaltend, etwa wenn es um die Finanzierung kapitalintensiver Neubauprojekte geht. Hierfür müssen Banken relativ viel Eigenkapital in ihren eigenen Büchern vorhalten. Also müssen Projektentwickler anderweitig Finanzierungsmittel akquirieren, um den – doch eigentlich so dringend benötigten – neuen Wohnraum errichten zu können. Eine Umfrage des Immobilienfinanzierungsspezialisten BF.direkt hat ergeben, dass etwa 60% der befragten Immo - bilienfinanzierer eine höhere Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten beobachten. Projektfinanzierende Privatanleger kennen nur Gewinner Und so kann es in dieser Konstellation der projektfinanzierenden Privatanleger nur Gewinner geben: Für die Einwohner in den Städten kann neuer Wohnraum geschaffen werden, was gleichzeitig den Druck von den Kommunen nimmt. Die Projektentwickler wiederum erhalten das benötigte Kapital, um ihrem Geschäftsmodell nachkommen zu können. Und die Privatinvestoren schließlich erhalten Zugang zu einem rentablen Investitionsansatz, wie ihn lange Zeit nur große institutionelle Investoren hatten. Sie können sich über diesen neuartigen Investitionsansatz an der Finanzierung attraktiver Wohnungsbauportfolios in deutschen Metropolen beteiligen und profitieren von der Unterversorgung von Wohnraum und Finanzierungsmitteln gleichermaßen, ohne ihr Kapital lange zu binden. Ferner entfallen hierbei die klassischen Verwaltungs- und Vermietungsrisiken von Bestandsimmobilien. Und so steht am Ende die Schlussfolgerung: Genau jetzt ist die richtige Zeit, um über neue Wege in Wohnimmobilien zu investieren. W Von Malte Thies, Geschäftsführer der One Group GmbH Über die One Group Die One Group ist auf die Investitionen in und die Finanzierung von Wohnimmobilienneubau- und Revitalisierungsvorhaben in deutschen Metropolregionen konzentriert. Mit Anlageprodukten wie der ProReal Deutschland-Serie hat sich das Tochterunternehmen der ISARIA Wohnbau AG als führender Anbieter von Investmentprodukten im Wohnimmobiliensegment etabliert. Seit dem Jahr 2012 hat die Immobiliengruppe rund 280 Mio. Euro Kapital bei etwas mehr als 8.000 Anlegern für ihre Investments eingeworben. Juni 2019 73

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