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AssCompact 07/2020

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IMMOBILIEN „Wir

IMMOBILIEN „Wir fühlen uns mit unserer Strategie auch für solche Fälle gut aufgestellt“ Interview mit Walter Seul, Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG Der offene Immobilienfonds Swiss Life Living + Working ist mittlerweile gut drei Jahre am Markt und hat seither rund 750 Mio. Euro Fondsvermögen aufgebaut. In der Corona-Krise sieht Portfoliomanager Walter Seul eine Bestätigung für das Grundkonzept des Fonds. Das Portfolio ist wegen seiner speziellen Ausrichtung relativ wenig von der Pandemie betroffen. Herr Seul, Leben und Arbeiten sind die zentralen Elemente des Swiss Life Living + Working. Was bedeutet das in Bezug auf einen Immobilienfonds? Die Grundidee des Fonds ist es, mit dem Portfolio den großen sozioökonomischen Entwicklungen unserer Gesellschaft wie etwa dem demografischen Wandel zu folgen. Working umfasst vor allem die Bereiche Büro und Einzelhandel. Living erfasst insbesondere den Bedarf an Wohnund Gesundheitsimmobilien. Was sind neben der Demografie große Trends, die Sie beim Portfoliomanagement im Auge haben? Das ist nicht zuletzt die Urbanisierung. Der Wohnungs - bedarf in Deutschland und anderen großen europäischen Ländern wächst nach wie vor, aber nicht überall gleich. Das hängt unter anderem mit veränderten Lebensgewohnheiten zusammen. Wir haben immer mehr Haushalte mit nur ein oder zwei Personen, aber kein entsprechendes Flächenangebot. Im Bereich Büro schauen wir auf die Trends, die die „Die Dinge des täglichen Lebens laufen weiterhin stabil und sind durch die Corona-Krise überhaupt nicht betroffen. In allen anderen Bereichen des stehenden Einzelhandels war es durchaus kritisch.“ Arbeitswelt mit sich bringt, wie zum Beispiel den wachsenden Bedarf an flexiblen Bürokonzepten. Im Einzelhandel beobachten wir insbesondere, inwieweit der stationäre Handel dem zunehmenden E-Commerce widerstehen kann. Wo sind die Immobilien, die trotz Online-Booms weiterhin frequentiert werden? Wir setzen vor allem vor diesem Hintergrund auf Nahver - sorgung, insbesondere wenn dort etablierte Lebensmittelhändler fest verankert sind. Hat die Corona-Krise die Richtigkeit der Strategie bestätigt? Lebensmittelgeankerte Einzelhandelsinvestments haben sich in der Tat verhältnismäßig stabil gezeigt. Bei allen anderen Nutzungsarten, insbesondere im Textilhandel, sind schon sehr früh Anträge auf Stundung der Miete auf Basis des Covid-19-Schutzgesetzes gestellt worden. Bei den Lebensmittelhändlern gab es keinen Grund dafür. Es gab keinen einzigen, der um eine Mietstundung gebeten hat. Waren Sie in den besonders betroffenen Bereichen wie dem Textilhandel schon vor Corona nicht oder kaum investiert? Wir haben wie gesagt große sozioökonomische Trends identifiziert. Dazu zählt unter anderem der stark wachsende Online-Handel. Unsere Antwort darauf ist der Fokus auf den Lebensmitteleinzelhandel, da er durch die digitale Konkurrenz deutlich weniger hart getroffen wird als beispielsweise der Textilhandel. Diese Entscheidung ist unabhängig von Corona gefallen. Dass sie uns in dieser Phase geholfen hat, ist aber ein für uns positiver Nebeneffekt. Die Dinge des täglichen Lebens laufen weiterhin stabil und sind durch die Corona-Krise überhaupt nicht betroffen. In allen anderen Bereichen des stehenden Einzelhandels war es durchaus kritisch. Gerade der Textilbereich stand ja ohnehin schon stark unter Druck. Hier dürfte Corona wie ein Brandbeschleuniger gewirkt haben. Erste Insolvenzen hat es auch schon gegeben. Unsere Strategie hat aber wie gesagt den Nebeneffekt, dass das Portfolio dadurch vom Corona- Lockdown nur am Rande betroffen ist. Auch im Bürobereich hatte Corona deutliche Folgen, insbesondere in Form eines Booms von Home Office. Dürfte das nachhaltige Folgen für die Büromärkte haben? Das ist aktuell noch schwer zu sagen. Einerseits werden Flächenkonzepte infrage gestellt. Andererseits zeichnet sich noch nicht ab, dass sich das in erkennbarem Ausmaß auf die Büromärkte auswirkt. Das liegt aber in der Natur der Sache. Büromietverträge sind in der 76 Juli 2020

Regel langfristig angelegt. Die meisten Mieter sind noch einige Jahre an die Verträge gebunden und können in Ruhe überlegen, ob und wie sie Büros in Zukunft nutzen wollen. Ja, es wird Veränderungen geben. Corona hat gezeigt, dass funktionierende Organisationen zumindest vorübergehend auch dezentral Ergebnisse liefern können, wie sie von den Mitarbeitern erwartet werden. Die Qualität der Arbeit war oft nicht schlechter als im Büro. In bestimmten Branchen wird das erheblich zum Nachdenken anregen. Eine spannende Frage wird zudem sein, wie die in den vergangenen Jahren beliebten Open-Space- Konzepte im Falle einer Pandemie funktionieren können. Ganz auf das Büro werden aber nur die wenigsten Unternehmen verzichten. Flexible Nutzungsmöglichkeiten dürften aber auf jeden Fall an Bedeutung gewinnen. Wie gut funktionierte bei Ihnen selbst die Arbeit während der Corona-Krise? Auf Portfolioebene war aufgrund der erwähnten Vorteile unserer Strategie nicht furchtbar viel zu tun. Wir haben einen sehr geringen Anteil an Immobilien, die von Stundungen betroffen sind. Das Risiko eines Liquiditätsengpasses hat es zu keinem Moment gegeben. Wir fühlen uns mit unserer Portfoliostrategie auch für solche Fälle gut aufgestellt und die Praxis hat diese Theorie auch bestätigt. Wir hatten viel Zeit, um uns auf die wenigen noch übrig gebliebenen Transaktionsmöglichkeiten zu konzentrieren. Das war sehr beschwerlich. Weil? Vieles kam komplett zum Erliegen. In manchen Ländern konnte man Immobilien überhaupt nicht besichtigen. Verkäufe wurden wegen der allge - meinen Unsicherheit oder mangels Kapazitäten abgeblasen. Für zwei, drei Monate war diesbezüglich der Faden komplett abgerissen. Im Sinne des Liquiditätsmanagements wollen wir aber die Zuflüsse möglichst zeitnah investieren. Bei allem Trubel rund um Corona haben wir das Transaktionsgeschäft daher so gut es ging weiterverfolgt, um den Ball wieder ins Rollen zu bringen. Zum Glück hat sich die Situation auch hier nach dem ersten Schock zuletzt wieder gebessert, sodass wir nun wieder acht bis zehn Deals in der Pipeline haben. Wie ist das Portfolio insgesamt aufgestellt? Wir haben aktuell 22 Immobilien für den Fonds angekauft. Eine weitere Immobilie geht im Juli in den Fonds über. Sie verteilen sich auf die vier Nutzungsarten Wohnen, Pflege, Einzelhandel und Büro sowie auf sechs verschiedene Länder. Damit sind wir jetzt breit gestreut investiert und werden dem Anspruch des Fonds gerecht. Unser Walter Seul Basisversprechen haben wir damit eingelöst. Jetzt geht es darum, diese Struktur weiter zu verfeinern. Wie könnte eine solche Verfeinerung aussehen? Mit den jetzt zur Verfügung stehenden und den zukünftigen Mitteln werden wir drei Dinge machen: Erstens wollen wir die Living-Quote steigern, vor allem im Pflegebereich. Zweitens wollen wir die Europäisierung weiter stärken, sprich den Anteil nichtdeutscher Immobilien erhöhen. Drittens bemühen wir uns, ein oder zwei zu- „Wir sind jetzt breit gestreut investiert und werden dem Anspruch des Fonds gerecht. Unser Basisversprechen haben wir eingelöst. Jetzt geht es darum, diese Struktur weiter zu verfeinern.“ sätzliche Länder hinzuzunehmen, um das Portfolio auf dann sieben oder acht Länder zu streuen. Dadurch könnte auch erstmals ein Land außerhalb der Eurozone hinzukommen. Ich bin zuversichtlich, dass wir auch dieses Ziel erreichen. Wie auch bei den bisherigen Objekten werden wir aber auch hier selektiv vorgehen und nichts kaufen, nur um ein weiteres Land im Portfolio zu haben. Wie fällt die vertriebliche Bilanz nach gut drei Jahren am Markt aus? Auch vertrieblich ist die Bilanz positiv. Wir haben bereits einige große Vertriebe gewinnen können, bevor der Fonds die wichtige Marke von drei Jahren erreicht hatte. Viele Banken und Vertriebe nehmen Fonds, die jünger als drei Jahre sind, gar nicht auf. Deshalb haben wir mit dem dreijährigen Bestehen zum Jahreswechsel einen wichtigen Punkt erreicht. Unmittelbar danach sind wir bei einigen weiteren Multiplikatoren und großen Vertriebseinheiten aufgenommen worden. Das bestätigt, dass nicht nur wir, sondern auch externe Vertriebe vom Konzept des Swiss Life Living + Working überzeugt sind. W Juli 2020 77

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