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AssCompact 08/2021

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AssCompact 08/2021

IMMOBILIEN „Wir

IMMOBILIEN „Wir wollten unseren Kunden einen einfachen Zugang zu attraktiven Sachwerten eröffnen“ INTERVIEW MIT NILS HEETMEYER, GESCHÄFTSFÜHRER DER SCHRODER REAL ESTATE KAPITAL VERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH, UND STEFAN OPEL, GESCHÄFTSFÜHRER DER GOTHAER INVEST- UND FINANZSERVICE GMBH Schroders hat zusammen mit der Gothaer einen offenen Immobilienfonds aufgelegt. Er soll den Dreiklang aus angemessener Rendite, niedrigen Schwankungen und Inflationsschutz schaffen. Hierzu arbeiten die beiden Gesellschaften bei der Auswahl der Objekte eng zusammen und fokussieren sich ausschließlich auf deutsche Immobilien. Die Erfahrungen aus der Corona-Pandemie sollen dabei von Tag eins an in die Portfoliostrategie einfließen. Herr Opel, die Gothaer Versicherung hat zusammen mit Schroders einen offenen Immobilienfonds aufgelegt. Warum eine solche Beteiligung eines Versicherers an einem offenen Immobilienfonds? STEFAN OPEL Der Hauptgrund ist, dass wir unseren Kunden einen einfachen Zugang zu attraktiven Sachwerten eröffnen wollten. Der Schroders Immobilienwerte Deutschland gibt Privatanlegern diese Möglichkeit. Ein offener Immobilienfonds mit breit gestreuten Investments in deutsche Immobilien ermöglicht eine angemessene Rendite bei vergleichsweise niedrigen Schwankungen und zugleich einen gewissen Inflationsschutz. Damit ist der Schroders Immobilienwerte Deutschland aus unserer Sicht eine gute Ergänzung zu bestehenden Investmentmöglichkeiten. Mit Schroders haben wir im institutionellen Bereich mehrfach gut zusammengearbeitet und gerade mit dem Immobilienteam hervorragende Erfahrungen gemacht. Wie wird der Fonds bei der Gothaer vertrieblich eingebunden? SO Im Moment haben wir ihn als Retailfonds für die Privatanleger im Gothaer-Außendienst platziert. Der Vertrieb läuft sowohl über 34f-Vermittler als auch über Berater, die unter dem Haftungsdach der Gothaer stehen. Kunden können den Fonds somit in nahezu jeder größeren Gothaer-Filiale erwerben. Und die ersten Abschlüsse sind auch bereits getätigt. NILS HEETMEYER Man sieht zudem bereits eine konstant positive Ent- „Ein offener Immobilienfonds mit breit gestreuten Investments in deutsche Immobilien ermöglicht eine angemessene Rendite bei vergleichsweise niedrigen Schwankungen und zugleich einen gewissen Inflationsschutz.“ STEFAN OPEL wicklung bei den Zeichnungen, obwohl der Fonds erst im Juni lanciert wurde. Das ist ein Start, auf dem sich gut aufbauen lässt. Wird der Fonds auch in Lebensversicherungsprodukte der Gothaer eingebunden werden? SO Wir prüfen regelmäßig, welche Investments für unsere verschiedenen Lebensversicherungsprodukte infrage kommen, und das werden wir natürlich auch beim Schroders Immobilienwerte Deutschland tun. Wir sind unabhängig davon selbst mit 100 Mio. Euro in dem neuen Fonds investiert. Das ist ein strategisches Investment, weil wir uns in diesem Bereich stärken wollen. Zusätzlich senkt unser Start investment die Kosten für die Anleger. Gothaer Asset Management AG berät Schroders bei der Auswahl der Anlagen im Fonds. Was bedeutet das in der Praxis? NH Die Gothaer ist in den Ankaufprozess mit eingebunden und berät uns dabei in engem Austausch. Wenn wir spannende Opportunitäten haben, bereiten wir diese entsprechend auf und diskutieren über die Objekte gemeinsam. Das ist aber kein Neuland. Im institutionellen Bereich arbeiten wir schon seit über 15 Jahren bei Immobilieninvestments zusammen. Zusammen sollen sukzessiv Immobilienbestände aufgebaut werden. Wie sehen die bisherigen Bestände aus? 64 AssCompact | August 2021

IMMOBILIEN NH Wir sind froh, dass wir das erste Objekt bereits anbinden konnten: ein Büroobjekt in Neubauqualität in Berlin. Zwei weitere Liegenschaften prüfen wir derzeit in der Exklusivität: einerseits ein Objekt mit einer sozialen Komponente, andererseits eine Kombination aus Lebensmittel - einzelhandel und Wohnen – beide ebenfalls in deutschen Großstädten und in Neubauqualität. Diese drei Objekte geben schon einen Eindruck davon, wie das Portfolio aussehen soll: eine attraktive Mischung der Nutzungsarten in deutschen Metropolregionen. Büro, Logistik, Wohnen und soziale Nutzungsarten wie etwa Bildung oder Pflege werden eine wichtige Rolle spielen. Gleiches gilt für den Lebensmitteleinzelhandel. Insgesamt braucht man im Portfoliomanagement heute eine hohe Flexibilität. Wir haben die notwendige Flexibilität, um frühzeitig auf langfristige Trends reagieren zu können. Inwiefern spielen die Folgen der Corona-Pandemie eine Rolle im Portfoliomanagement? NH Unser großer Vorteil ist, dass wir keine Altlasten haben. Wir können vollkommen unbelastet an den Start gehen und die Erfahrungen aus der Corona-Pandemie von Tag eins an in die Portfoliostrategie einfließen lassen. Die Pandemie hat aus unserer Sicht zu keinen größeren Verwerfungen geführt, sondern bestehende Trends lediglich beschleunigt. Onlinehandel und flexiblere Büros waren schon vorher bestehende Trends. Die Krise hat diese lediglich um fünf, sechs Jahre beschleunigt. Als neues Portfolio können wir sie dennoch besser abbilden, als wenn wir noch Altlasten abbauen müssten. Ein klarer Trend ist zweifellos auch Nachhaltigkeit. Welche Rolle spielt sie beim neuen Fonds? NH Nachhaltigkeit ist sicherlich das Thema, das neben den Überlegungen zu den Nutzungsarten im Fokus stehen wird. Vermutlich wird es in den nächsten Jahren sogar über allen anderen Überlegungen stehen. Auch dem wollen wir vorweggreifen und berücksichtigen nachhaltige Aspekte bereits stark beim Ankauf von Objekten. Energieeffizienz, Umweltzertifizierungen „Unser großer Vorteil ist, dass wir keine Altlasten haben. Wir können vollkommen unbelastet an den Start gehen und die Erfahrungen der Corona- Pandemie von Tag 1 an in die Portfoliostrategie einfließen lassen.“ NILS HEETMEYER und soziale Nutzung spielen dabei eine wichtige Rolle. Mindestens 75% des Portfolios sollen diese ESG- Anforderungen erfüllen. SO Das war auch für die Gothaer von Anfang an ein ganz wichtiger Aspekt. Wenn wir einen solchen Fonds gemeinsam gestalten, dann nur nachhaltig und damit auch zukunftssicher. Warum fokussiert sich der Fonds auf Deutschland? NH Deutschland ist der größte Immobilienmarkt in der EU. Zudem ist der deutsche Immobilienmarkt sehr heterogen. Es konzentriert sich nicht fast alles auf die Hauptstadt wie etwa in Frankreich oder Großbritannien. Wir haben viele große Städte, die sich ganz unterschiedlich voneinander entwickeln. Der Büromarkt in Berlin entwickelt sich ganz anders als in Hamburg oder München. Allein dadurch ist auch innerhalb Deutschlands eine gute Diversifikation möglich. Zudem schätzen wir die weitere Entwicklung des deutschen Marktes sehr positiv ein. Auch deutlich positiver als im Vergleich zum europäischen Ausland. Warum? NH Aufgrund der wirtschaft - lichen Stärke, die nach wie vor gegeben ist. Wenn man sich Prognosen für die Mietpreisentwicklungen der großen Städte in den nächsten fünf Jahren ansieht, liegen die deutschen Großstädte ganz vorne. Sind deutsche Metropolen also nicht zu teuer? NH Wenn man nur darauf schaut, wie sich die Preise in den vergangenen Jahren entwickelt haben, könnte man das meinen. Als Investor ist es aber viel spannender, wie sie sich in Zukunft entwickeln werden. Und da sind die Aussichten wie erwähnt nach wie vor sehr positiv. Bei der Bewertung muss man sich auch die Alternativen ansehen. Wo stehen aktuell die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen? Da sind erwartete Renditen von um die 3% trotz allem attraktiv. SO Auch im europäischen Vergleich sind deutsche Metropolen eher günstiger als zu teuer. Selbst München ist im Verhältnis zu London oder Paris nicht zu teuer. Der Fokus auf Deutschland kommt natürlich auch von der Kundenseite. Die Nachfrage nach Immobilienfonds, die in Deutschland investieren, ist groß. Das Angebot an Fonds, die ausschließlich in Deutschland und dort in verschiedenen Städten und Nutzungsarten investieren, ist dagegen relativ beschränkt. Es gibt gar nicht so viele Fonds, die es Privatanlegern ermöglichen, werthaltig und breit gestreut in deutsche Immobilien zu investieren. Genau das bietet der Schroders Immobilienwerte Deutschland. P August 2021 | AssCompact 65

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