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AssCompact 08/2021

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AssCompact 08/2021

IMMOBILIEN „Die

IMMOBILIEN „Die Pandemie hat ganz klar gezeigt, dass das zwei nachhaltige Asset-Klassen sind“ INTERVIEW MIT THOMAS KÄCHELE, DIRECTOR OF INVESTMENT & ASSET MANAGEMENT BEI M&G REAL ESTATE FÜR DEUTSCHLAND M&G Real Estate hat sich in einer Studie mit den Trends und Herausforderungen für Immobilieninvestoren nach dem Corona-Jahr 2020 beschäftigt. Vor allem zwei Anlagethemen sind demnach besonders interessant. Zudem habe die Pandemie wichtige Trends beschleunigt, in Teilen aber auch zu einem Umdenken geführt. Herr Kächele, M&G Real Estate hat sich im diesjährigen „Global Real Estate Outlook“ insbesondere mit Trends und Herausforderungen beschäftigt, mit denen sich Immobilieninvestoren nach Corona beschäftigen. Welche Themen sind denn diesbezüglich besonders interessant? Das sind vor allem zwei Themen: Wohnen und Logistik. Der Logistiktrend ist zwar schon eine Weile da, aber jetzt präsenter denn je. Ähnliches gilt für Wohnimmobilien. Die Pandemie hat ganz klar gezeigt, dass das zwei nachhaltige Asset-Klassen sind, die ihre Daseinsberechtigung im Markt haben. Kleinere Themen sind Alternativen wie Datenzentren, aber das ist noch kein Markt für die breite Investmentschar. Ich vergleiche das gerne mit VHS und Betamax in den 80er-Jahren. Man muss erst einmal schauen, welches System sich durchsetzt und sich längerfristig hält. Das schauen wir uns im Falle von Datenzentren an, wir müssen aber nicht die ersten sein. Logistik und vor allem Wohnen sind im Gegensatz dazu relativ groß. Allerdings ist die Nachfrage in beiden Bereichen massiv gestiegen. Wie schwierig macht es das, noch attraktive Objekte zu finden? Gerade im Bereich Logistik ist das sicherlich schwieriger geworden. Die Nachfrage treibt die Preise hoch. Der Logistikmarkt hat eine limitierte Verfügbarkeit, und das ist auch gut so. Gerade in Deutschland gibt es auch einige Restriktionen, zum Beispiel was die Versiegelung von Land anbelangt. Nicht jede Gemeinde möchte 50.000 m 2 Halle „Die Pandemie hat die Fragilität der globalen Lieferketten offenbart. Die Erkenntnis über diese Fragilität der Lieferketten löst ein Umdenken bei den Unternehmen aus, die Logistik wieder näher an die Produktion zu holen, was einen weiteren Flächenbedarf auslöst.“ irgendwo auf ihrem Gebiet haben. Der Flächenbedarf pro Arbeitnehmer ist vergleichsweise groß. Warum lohnt es sich dennoch, sich damit zu beschäftigen? Zum einen, weil der Trend ganz klar zum Onlinehandel geht. Das hat die Pandemie eindeutig gezeigt und noch einmal beschleunigt. Zum anderen hat die Pandemie auch die Fragilität der globalen Lieferketten offenbart. Sie sind teilweise zusammengebrochen, weil Häfen geschlossen waren oder schlicht und ergreifend keine Container da waren, weil sie nicht be- oder entladen wurden oder ganz einfach, weil ein Schiff im Suez-Kanal feststeckte. Die Erkenntnis über diese Fragilität der Lieferketten löst ein Umdenken bei den Unternehmen aus, die Logistik wieder näher an die Produktion zu holen, was einen weiteren Flächenbedarf auslöst. Welche Bereiche sind eher schwierig? Das sind zum einen Handelsimmobilien, zumindest abseits des Lebensmitteleinzelhandels. Während der Pandemie sind viele Händler aufgrund der Lockdowns arg gebeutelt worden. Einige haben es gar nicht überlebt. Mit der Wiedereinführung der Insolvenzpflicht droht hier zudem noch ein spannender Sommer. Der stationäre Handel geht durch eine Findungsphase. Einerseits möchten die Leute wieder in die Stadt zum Einkaufen. Andererseits sind sie es jetzt gewohnt, ihre Kleidung vermehrt online zu shoppen. Da geht es nicht nur um den Kaufvorgang an sich, sondern um das Gesamterlebnis. Viele Händler, aber auch viele Innenstädte sind diesbezüglich noch nicht so weit. 68 AssCompact | August 2021

IMMOBILIEN Welche Asset-Klassen haben sonst noch zu kämpfen? Da sind natürlich auch Hotelimmobilien zu nennen. Während der Pandemie waren die meisten Hotels geschlossen. Der Drang zur Reise wird nach der Pandemie sicher anders aussehen, aber er wird wieder da sein. Hotels mit touristischem Aspekt, aber auch in großen Städten werden dann wieder ihre Daseinsberechtigung haben und sich berappeln. Berufliches Reisen wird anders wieder zurückkehren. Eine bestehende Beziehung lässt sich heute ganz gut digital pflegen. Ganz aufs Reisen können aber längst nicht alle verzichten. Der Aus- und Aufbau eines Netzwerks ist über Zoom, Teams & Co. nach wie vor fast nicht möglich. Und wie sieht es mit den klassischen Büros aus? Die Home-Office-Pflicht ist ja Anfang Juli ausgelaufen. Kehrt hier bald wieder Normalität ein? Der Drang ins Büro ist da und wird auch noch stärker wieder kommen. Home-Office ist eine schöne Sache, aber nicht für jeden. Nicht jeder hat daheim ein eigenes Zimmer zum Arbeiten. Allein schon das macht Home-Office zum Teil schwierig. Wenn sich dann noch schulpflichtige Kinder und ein Lebenspartner im Home-Office die Wohnung teilen, wird es noch schwieriger. Büro wird sich aber verändern. Ältere Gebäude in Randlagen, die die Anforderungen an Nachhaltigkeit und modernes Arbeiten nicht erfüllen, könnten es da schwieriger haben als moderne Büros in Top-Lagen. Nachhaltigkeit ist auch auf der Investmentseite eines der wichtigsten Themen derzeit. Stellen Sie das auch fest? Ja. Wir beschäftigen uns stark mit ESG-Themen. Immobilien tragen stark zum Energieverbrauch von Volkswirtschaften bei und dementsprechend wichtig ist der Umweltaspekt. Im Jahr 2020 haben wir die Anzahl unserer Anlagen mit einem Green-Building-Zertifikat auf 34% des verwalteten Vermögens (AUM) erhöht. Im Jahr 2019 waren es noch 31%. Wir sind auf einem kontinuierlichen Pfad zur CO 2 -Neutralität und planen, die Zertifizierung in diesem Jahr auf bestehende Objekte auszuweiten. Wir schauen uns kontinuierlich an, wo wir optimieren können. „Deutschland ist für uns sehr wichtig. Es ist ein sehr großer, sicherer und stabiler Markt und daher vor allem für unsere kontinental europäischen Fonds von großer Bedeutung.“ Welche Unterschiede gibt es in Bezug auf die ESG-Strategie von M&G Real Estate im Vergleich zu anderen etablierten Immobilieninvestoren? Wir beschäftigen uns neben dem E, also den Umweltthemen, von ESG auch mit dem S, also der sozialen Komponente von Immobilien. Hier geht es um den aktiven Dialog mit den Mietern, zum Beispiel wie ein modernes Büro gestaltet werden sollte, damit die Mitarbeiter sich wohlfühlen und motiviert an die Arbeit gehen. Dann stehen die Chancen gut, dass ein Unternehmen erfolgreich ist. Dann wiederum stehen die Chancen gut, dass Mieter langfristig in der Immobilie bleiben. Denn nichts ist für einen Vermieter teurer, als wenn er einen Mieter verliert. Wie sehen die Immobilieninvestments der Fonds von M&G Real Estate aus? Wir können sowohl Bestände als auch Forward Funding oder Commitments kaufen. Für den M&G European Property Fund haben wir zum Beispiel den Baufortschritt des Projekts Fürst & Friedrich in Düsseldorf finanziert. Wenn die Fertigstellung nicht allzu weit in der Zukunft liegt, dann ist auch eine Zahlung bei Fertigstellung in Form eines Forward Commitments möglich. Welche Rolle spielt der deutsche Markt im Allgemeinen? Deutschland ist für uns sehr wichtig. Es ist ein sehr großer, sicherer und stabiler Markt und daher vor allem für unsere kontinentaleuropäischen Fonds von großer Bedeutung. Wir sind aber natürlich bei Weitem nicht die einzigen Investoren, die sich den deutschen Markt interessiert ansehen. Deutschland ist die stärkste Volkswirtschaft in Europa und dementsprechend erzielt auch der Immobilienmarkt große Aufmerksamkeit bei nationalen wie internationalen Investoren. Ich erzähle daher keine Neuigkeiten, wenn ich sage, dass der deutsche Markt auch sehr teuer ist. Wir suchen immer nach einem relativen Value, also nach Rendite in Verbindung mit relativ hoher Sicherheit. In Deutschland ist das Marktumfeld sehr sicher. Dementsprechend ist aber auch die Rendite dieses sicheren Hafens in vielen Themen und Teilregionen überschaubar. Da muss man momentan schon relativ tief graben, um die noch vorhandenen Renditechancen zu finden. Genau das tun wir. Welche europäischen Länder spielen für M&G Real Estate neben Deutschland sonst noch eine wichtige Rolle bei den Immobilieninvestments? Neben Frankreich als zweiter großer Volkswirtschaft in Kontinentaleuropa sind das insbesondere die sogenannten Nordics. Wohnimmobilien in Finnland zum Beispiel oder Logistikimmobilien in den großen Häfen in Schweden. Auch hier haben wir immer einen besonderen Blick für Spezialthemen wie etwa studentisches Wohnen oder Wohnen für Senioren. Die Alternativen zu den ganz großen Asset-Klassen wie Büro, Wohnen oder auch Logistik müssen sie sich als aktiver Investor heute anschauen. Sie müssen sie aber auch verstehen. Wir schauen sie uns sehr genau an, um zu erkennen, ob sie für uns als Core-Investor interessant sind oder nicht. P August 2021 | AssCompact 69

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